本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：余文婷。

近期，华住集团旗下高端品牌施柏阁的上海首个酒店公寓项目启幕，这也是本土酒店巨头首次以自有品牌深度切入长期由国际品牌主导的高端长住市场。与此同时， 国际巨头深化本土布局、地产系玩家强势入局、酒店集团跨界突围多方势力在“高端居住解决方案”的战场上短兵相接，各路资本正以热情的姿势“熊抱”高端酒店公寓，本土市场又将迎来什么新变化？

华住施柏阁酒店公寓登陆上海

7月1日，华住集团旗下的高端酒店品牌施柏阁在上海的首家酒店公寓启幕，坐落于上海虹桥中央商务区的心脏地带。该项目毗邻国家会展中心（进博会主会场），距虹桥高铁站及机场仅约10分钟车程。酒店总高5层，提供132套精装全配公寓，涵盖单房至两房户型及两套复式，配备独立客厅、厨房（FOTILE厨电设备）、办公区及阳台，部分房型含洗衣机。

据了解，目前公开信息中，华住集团在国内尚未单独运营“施柏阁酒店公寓”产品，这家上海施柏阁酒店公寓或许是华住旗下“施柏阁”品牌的首家酒店公寓产品。华住旗下还有不少“公寓”类型产品，有中高端服务式公寓“瑞贝庭”、长租公寓“城家公寓”，还有与雅诗阁合作的服务式公寓“馨乐庭”。

谈起华住与施柏阁酒店的“缘分”，还得从2019年说起。2019年11月，华住集团宣布收购DH，并于2020年1月完成100%股权交割，正式将施柏阁等5大品牌纳入旗下。此举旨在填补华住在豪华酒店领域的空白，并依托华住庞大的会员及直销体系，为DH注入亚洲市场增长动力。

为加速施柏阁本土化，华住选择与文旅地产巨头融创深度绑定。2021年3月，华住与融创文旅联合成立“永乐华住酒店管理有限公司”，股权结构为华住占50%、融创文旅占40%、环球时代占10%。双方高管共治——融创路鹏任董事长，华住夏农任CEO，实现资本与资源双向捆绑。融创文旅计划将旗下西双版纳、广州、成都等11个城市的22家酒店授权至永乐华住进行管理。这22家酒店包括早前融创终止与万达酒店管理协议的21家酒店及哈尔滨融创万达嘉华酒店，均会换牌成为永乐华住旗下品牌酒店。

如此大手笔下，永乐华住的目标也十分明确，聚焦商旅与文旅场景，整合施柏阁、花间堂、永乐半山等品牌，计划5年签约200家酒店。施柏阁通过融创文旅城项目快速布局，覆盖核心旅游目的地，2021年陆续签约长沙融创施柏阁酒店、融创·曲江印项目、溧阳曹山未来城项目、深圳冰雪文旅城项目等项目。但截至2024年，施柏阁仅进驻10余个文旅项目，成为融创高端物业的标配品牌。如苏州湾温泉文旅城定位“世界级温泉客厅”，联动酒店群提升区域经济。

但可惜的是，融创自2022年债务违约后，开始密集处置文旅资产以回笼资金。截至2024年末，其被执行总金额超434亿元，与华住的合作也开始停滞。原计划落地的长沙、杭州湾等施柏阁项目虽已签约，但融创资金链断裂后开发停滞。为了缓解资金压力，融创集团近年来也在积极寻求资产盘活和债务重组，施柏阁项目成为被摆上货架的商品。成都青城山施柏阁酒店及堇悦酒店（原万达资产）于2024年1月以5.97亿元起拍，但因无人竞拍流标；青岛施柏阁酒店作为融创文旅城核心配套，该酒店建筑面积5.2万平方米、324间客房，评估价约5.9亿元，2023年及2024年两次拍卖均未成交。

高端酒店公寓在住宿市场频频出现，从安缦到瑰丽，从华尔道夫到文华东方，不少酒店品牌都推出了酒店公寓产品，更好地满足市场需求。今年是施柏阁酒店品牌的95周年，华住推出施柏阁酒店公寓或许也是一次新的尝试和探索。

本土高端酒店公寓市场进化史

“酒店公寓”的概念最早源于欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，也是国内高端公寓市场的重要组成部分。它原本是旅游区内出租给游客临时休息所用，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质，又能成为个人的临时住宅。后来酒店式公寓日渐发展，为许多外来甚至本地的商务人士提供可长期居住的居所。回顾国内酒店公寓市场，会发现市场上出现了形形色色的“酒店式公寓”产品：服务式公寓、酒店公寓、酒店式公寓、公寓酒店等产品让人眼花缭乱。

这四者都包含“公寓”元素，都旨在提供比传统经济型或标准酒店更接近“家”的居住感或更灵活的住宿选择。但因其市场定位、服务模式和运营逻辑存在显著差异，四类产品仍有所区别。区分它们的关键在于看产权是否可售、由谁专业运营、主要服务什么时长的客群、是否提供完善居家功能，以及最重要的是报建性质和实际运营模式是否合法合规。酒店公寓是奢华酒店的可售投资品；服务式公寓是专业运营的长住解决方案；而常见的“酒店式公寓”则多指产权分散、按公寓报建却做酒店短租、存在显著合规风险的物业；公寓酒店则是由连锁品牌运营管理，提供有限酒店服务的物业。

国内高端酒店公寓产品的发展历程，是城市化进程、外资引入和居住需求升级共同作用的结果，在需求、场景、商业模型三个方面完成了进化。

因受需求变化影响，本土高端酒店公寓从模仿国际到定义本土刚需。

早期服务式公寓严重依赖跨国企业外派人员，以上海外籍租户占比超70%为典型。如在20世纪初，上海租界诞生了中国最早的高级公寓。武康大楼、河滨大楼等融合欧洲建筑风格，配备电梯、暖气和泳池，租金达普通人年收入，主要服务外籍精英和政商名流。这些公寓奠定了“硬件奢华+基础服务”的雏形，如河滨大楼吸引哥伦比亚影片公司等国际机构入驻。

2025年URI数据显示，北上深外籍租户占比骤降超20%，新能源、科技行业的中籍高管、网络博主等本土高净值人群成为新主力，占比达58%。这一变化倒逼产品逻辑重构：从“跨国精英的临时居所”进化为“本土高净值的刚性需求”。如雅诗阁于杭州lyf公寓增设共享办公空间与创业路演厅，吸引本土科技企业项目团队。产品设计风格方面，出现了更适合Z世代需求的新、潮、酷的奢华型服务式公寓。像广州W酒店公寓、瑰丽府邸、上海的宝格丽公寓等，装修风格更偏现代风格。

高端酒店公寓场景方面，则从符号堆砌到叙事化空间。

曾几何时，水晶吊灯与大理石前台是高端公寓的标配。而今服务式公寓正跳脱硬件堆砌陷阱，转向精准场景叙事。在商务旗舰型赛道，瞄准企业外派刚需，强化效率与隐私。如武汉光谷雅诗阁配备24小时会议舱、加密网络及机场直达班车，企业客户占比达80%，房费溢价35%仍保持98%入住率；生活美学型代表则是主打艺术与社群，吸引本土新贵。如上海海格公寓改造历史建筑，将画廊、屋顶农场植入空间，出租率提升32%并成为社交平台打卡地标。

更深度的进化体现在空间运营逻辑上，建筑与城市环境深度融合，成为在地文化的载体，从“卖房间”升级为“卖生活方式”。如憬黎公寓酒店以欧洲开放包容的文化理念为灵感，不定期举行各类活动，也鼓励住客“反客为主”，在公寓里组织艺术鉴赏、鸡尾酒会、读书会、生活方式分享会等活动，打造多元共享居住的社区生态。

商业投资模型方面，从房产配套到独立盈利模型。

与早期的高端酒店性质一样，高端酒店公寓多作为房地产商旗下商业综合体或住宅项目的配套，通过品牌溢价拉动周边房价。那为什么不少酒店开始做公寓产品了呢？

供给端失衡是其主要原因。酒店方面，媒体数据称截至2024年12月31日，全国酒店总数已超过37万家，2024年新增规模酒店接近3万家，创下近五年来最快增速。酒店数量高速增长的背后，也折射出市场竞争日益激烈。过去一年，“涨不动价”、“价格战”、“行业内卷”等现象成为业内热议关键词。随着供大于求格局的逐渐形成，酒店企业面临更大的盈利压力与经营挑战。

“公寓”方面：第一太平戴维斯报告称，上海2023年第四季度长租公寓的净回报率为4.0%～5.25%，不仅优于甲级写字楼的3.5%～4.75%、核心购物中心的3.5%～4.75%，更是远高于五星级酒店的2.5%～3.5%。同时，2024年高端公寓供应环比大幅上涨124%，成交上涨70%。从酒店改造而来的长租公寓，还能灵活地进行长短期租赁结合运营，进一步提升了抗风险能力，因而吸引了酒店房企、内外资的持续加码。

如上海静安宾馆将原来的126间客房改为了62间公寓房，致力于为客户提供中高端酒店式住宿服务。对于此次改造，工作人员表示周围100米内集中了多家高档酒店，包括静安宾馆在内的3家都隶属于同一家锦江集团，陷入同质化竞争。不缺酒店，缺的是高端服务式公寓，因此决定让这栋老建筑回归海格公寓。

更具革命性的是长短租融合机制。如憬黎公寓酒店在深圳会展旺季将短租比例调至75%，房价达长租2.5倍；淡季回调至30%保障基础客流，年坪效突破10元/天/㎡；苏州万豪旅享家公寓设置可拆卸隔墙，短租时合并为套间接待家庭客，长租时拆分为单间服务商务客，资产利用率提升90%。

本土高端公寓市场为何集体失语

在中国，高端公寓市场随着新入场成员的增加，队伍也越来越庞大。从运营商层面看，雅诗阁集团仍是新增高端公寓中的主力军。随着今年3月苏州尼盛万豪行政公寓盛大开业，万豪旗下的万豪行政公寓已在北京、天津、杭州、西安等9个城市落地12家公寓。2019年开业的上海宝格丽酒店的243套宝格丽公寓刚刚建成的时候就被抢空。此外，文华东方酒店、瑰丽酒店等国际知名酒店也都纷纷抢滩酒店公寓市场。

但反观国内高端公寓市场，仍处于萌芽阶段，高端公寓品牌踪影难觅。空间秘探认为，这种现象的背后有以下几方面的原因：

首先，顶奢品牌缺位，本土尚无对标宝格丽、文华东方的顶奢公寓。国内的绝大多数高端酒店物业都掌握在房企手中，自顾不暇的房企接连把高端酒店物业摆上货架。同时，本土缺失高端酒店基因，不少酒店集团的高端品牌仍处于初始发展阶段，有待时间验证。这种差距不仅体现在价格层面，更关乎文化价值传递与产品哲学构建。

国际顶奢公寓擅长将品牌历史转化为生活方式符号。如宝格丽公寓以珠宝工艺美学贯穿空间设计，文华东方以“东方待客之道”塑造隐秘奢华体验。而本土玩家尚未突破“地产开发思维”，缺乏对高净值人群精神需求的深度洞察，本土项目往往陷入“伪奢华”陷阱。部分品牌也意识到这个问题，从国际成熟酒店公寓产品上寻求经验，但本土品牌尚未找到文化自信与商业价值的平衡点。如某新中式公寓耗资数亿打造园林景观，却在客房悬挂欧式水晶灯；部分项目强贴“东方美学”标签，却沦为网红打卡地而非可持续经营载体。

其次，会员体系脆弱。国际酒店公寓的核心护城河在于全球化会员体系，而本土企业在此呈现结构性弱势。以雅诗阁为例，其全球会员贡献超40%客源，通过忠诚度计划实现跨洲际导流。例如上海外籍高管调任新加坡时，可无缝入住盛捷公寓并累积积分，形成“跨国商旅闭环”。高端公寓需解决“长期住客的流动性需求”，而本土酒店集团的会员群体更多的集中在中高端、中端和经济型品类上，高端产品渗透率较低，导致客户黏性远低于国际品牌。

媒体数据显示，2024年上海高端公寓外籍租户占比从70%骤降至不足40%，但本土品牌未能承接流失客群，同期国内新贵租客更倾向选择万科泊寓等性价比产品，或转向保租房产品，如上海普陀某央企保租房项目4个月入住率达90%。这也是导致本土高端酒店公寓发展缓慢的一个原因。

再者，本土玩家面临来自“纳保”（纳入保障性租赁住房体系）租赁产品的“降维打击”。保租房受政策严格约束，租金需≤同地段市场价的90%，且年涨幅≤5%。以上海为例，应届毕业生可通过“随申办”申请2800元的一居室保租房，而同地段私人房源需从4200元降至3500元才能竞争，价差高达25%，这种“政策定价”直接击穿高端公寓的价格防线。

同时，保租房享受财政补贴、税收减免政策，在实际运营过程中还可以执行民用水电气价格，降低日常开支。而高端公寓因定位“超标”，无法享受任何补贴，单房运营成本高出保租房30%～40%。此外，保租房还可发行公募REITs、享受专项金融支持，打通“投融管退”闭环，高端公寓则依赖传统大宗交易退出，运营风险较大。

即便如此，高端公寓仍不断有新的玩家加入。仅2024年三季度，北京上海新增30余家服务式公寓，万科富瑞斯、招商壹棠等品牌扎堆入市。但企业布局高端公寓也是无奈之举，可以说是被逼上去的，一方面，可以与保租房形成错位竞争。另一方面，高端公寓出租率保持高位运行，截至2025年6月，全国高端公寓平均出租率为83.3%。

本土高端公寓玩家还有哪些机会

国内酒店公寓从舶来品到仿制，再到独立盈利转型，本质是地产资本退潮与运营能力觉醒的必然结果。当“靠房子挣钱”的逻辑让位于“靠服务挣钱”，从当前住宿市场来看，本土高端公寓玩家们还有哪些机会？

一是高端公寓逐渐变“轻”、变“非标”。传统标准化高端公寓功能设施要配备餐厅、商务中心、多功能会议厅、健身中心、泳池、水疗桑拿房等等十多项硬件，服务也是结合了酒店的管理模式，不仅房源体量规模较大，且人房比较高，这样的重资产投资在当前的形势下新入局者照抄运营风险很高。与此同时，随着高端人士也面临消费降级，曾经追求奢侈和高端服务的租户群体，现在更加注重性价比和实用性，传统标准化高端公寓已经不适合当下市场。

因此，高端公寓未来或将要由重、过重转为轻量化。对酒店式设施做出必要的舍弃，比如游泳池、网球场等低坪高运营成本的硬件设施，或者做复合业态，与酒店、产业园区等共建共用，提供有限的服务，提供更灵活的服务标准和设施，降低体量和装标做小而美的轻型高端酒店公寓才更有性价比。

此外，年轻消费者对高端公寓的设计格调、配套品质有更为个性化诉求，这也为市场非标项目带来发展机遇。近年来，一些开发商将旗下的长租公寓品牌按照市场主流的高端服务式公寓的标准进行打造，以切入细分赛道，部分项目开始呈现“高端服务+本地文化”的融合创新。但整体市场供应形态仍较为单一，产品差异化和个性化并不突出，未来在产品的多元性上存在突破空间。

二是部分单体经济型酒店或将转型为“小而美”的公寓型产品。存量改造时代背景下，多家酒店集团在财报中提到，存量改造与酒店品牌焕新成为其重要发展战略。多重因素正推动单体酒店、经济型酒店重新审视自身定位，转型酒店公寓产品的诉求在特定条件下具备现实可能性。正如《中国酒店业发展报告2024》指出的：“经过十几年高速发展，经济型酒店行业增速放缓”，未来的市场机遇更多在于产品升级和结构调整，而不再是单纯扩张数量。

与此同时，本土经济型酒店正在朝着价格实惠又让住客“住好睡好”方向发展，而不是停留在早期“快捷=简陋廉价”的刻板印象上。业内人士表示，经济型酒店≠低端旅馆。它的核心在于Limited Service（有限服务）+ Value for Money（物有所值）。目前酒店行业存量市场竞争加剧，未来行业竞争的重点表现形式会是酒店翻牌，业主会向竞争力更强、业绩更好的业态靠拢，公寓或将成为他们的选择。

事实上，不少单体酒店、经济型酒店地理位置十分优越，多处于交通枢纽和重点城市区域，这对于那些通勤上下班和在外拜访客户的白领来说，是省时省力的选择，也是各大住宿企业争抢的重要资源。市场上已有成熟案例：如浦东民生路锦江之星改造为途羚公寓，定位企业员工集体住宿，400张床位开业即满房。

三是高端住宅产品与高端公寓的界限日益模糊。尽管中国房地产市场整体调整，高端住宅却逆势增长，2024年上海顶豪成交达2600套，超北京、深圳、广州总和4.9倍，成为全球豪宅最活跃市场。这一现象背后，是高净值人群资产配置需求升级与产品创新驱动的双重红利。

而服务，是高端公寓和高品质小区的最大差异，也是服务式公寓的最大竞争优势。高端公寓的住户关注的是服务，大家希望得到体系地照顾，这是客户选择租赁公寓的最大诉求点。尽管高端住宅与高端公寓产品有所差异，但都属于住宿服务大类，二者不断革新服务体系的背后，都是为了随行就市，增加收入、保证现金流、避免空置。未来的酒店和长租之间的这种行业边界越来越模糊，居住形态越来越灵活。

综上，在本土高端公寓的进阶史中，不乏诞生了一些至今让人津津乐道的“另类突围”案例，它们或挑战了传统豪宅认知，或重构了高端生活场景与社区运营，或构建了“塔尖生活闭环”，产品创新、城市分化、投资属性成为关键驱动力。当然也更考验资产持有方的资产管理能力和运营管理机构的运营能力。硬件可以模仿，但突破硬件的桎梏，在于能否精准捕捉本土新贵的“生活方案”需求，以更轻量、更灵活、更富文化共鸣的服务内核，构建差异化壁垒。从“卖房间”到“卖生活方式”，从“重资产”转向“重运营”，这场从地产思维向专业服务商的艰难转身，将决定本土玩家能否在融合与竞合的新版图中真正突围。