【品橙旅游】2025年，中国旅游景区的资产价值，正在司法拍卖平台上接受最残酷的价值重估。

山西垣曲，曾承载“舜耕历山”传说的历山景区，其核心资产以1.18亿元的起拍价在经历第三次法拍后，最终继续惨遭流拍。

几乎同时，江西青龙岩景区——一座国家4A级丹霞地貌景区，正经历着第四次拍卖的煎熬，起拍价从首次的5.06亿元一路腰斩至3亿元。

而与这些“流拍席”形成尖锐对比的是，半年多前，ST张家界（000430.SZ）启动预重整，一举吸引45家意向投资人，收取保证金3.68亿元，上演了一场资本“围猎”。

同一时空下的这三幕场景，发生在曾经被视为“坐地收钱”稀缺资源的传统景区身上，这不仅是景区资产的定价分歧，更是传统景区正在资本市场上经历一场无情价值的大考。

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山西历山景区资产折价三成，依然无人问津？

作为国家级自然保护区、华北地区保存最完整的原始森林，历山景区坐拥舜王坪、皇姑幔、猕猴源等核心景点，森林覆盖率超90%。2009年10月，历山景区被评定为国家AAAA景区。然而，这笔评估清算价值达1.59亿元的资产，其第三次法拍的起拍价仅为1.18亿元，较首次起拍价1.85亿元已暴跌36%，却依然无人问津。

这并非一次孤立的资产甩卖，而是一场历时两年重整失败的终局。

2023年7月，运城市中级人民法院裁定受理山西历山旅游投资有限公司（下称“历山公司”）重整案。历山公司负债总额约2.38亿元，旗下6家分公司支撑着一个国家4A级景区的运营。然而，尽管管理人竭力招募战略投资者，最终仍因未能在法定期限内提交重整计划草案，于2025年4月被法院宣告破产，直接进入资产清算拍卖程序。

从满怀希望的重整到无奈破产清算，即便历山景区坐拥“绝版”山水，却面临缺乏内容运营、过度依赖门票经济、债务负担沉重等困境，无法适应消费需求的快速更迭，终将难逃被资本冷落的命运。

江西青龙岩的“四折”窘境：从5亿到3亿的流拍之路

无独有偶，江西的青龙岩景区也深陷破产流拍的泥潭。

江西青龙岩旅游开发有限公司及其关联公司（以下简称“青龙岩”）同样走向破产清算。这座国家4A级丹霞地貌景区，资产包评估价值巨大，但拍卖之路同样坎坷。

2025年6月29日，青龙岩首次拍卖起拍价高达5.06亿元；7月25日第二次拍卖，降至4.6亿元；9月21日第三次拍卖，价格已腰斩至3.68亿元。

青龙岩的破产资产包，包含了土地使用权、采矿权、酒店建筑物等多元资产。

然而，资产包的复杂性成为交易的“毒药条款”。特别说明显示，部分核心资产已租赁给第三方经营，买受人需继续履行租赁合同；同时，买受人还必须承接一片面积达6014.6亩的林地租赁合同。

显然，这些附加条件极大地增加了投资的不确定性，成为导致该资产包经历三次流拍，价格一路下行的重要因素之一。即将在10月10日开启的第四次拍卖，青龙岩景区起拍价已降至3亿元，较首次拍卖折价超过40%。

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张家界的“逆向招商”：45家争抢，门槛为谁而设？

与历山景区、青龙岩景区的凄清形成鲜明对比的，是张家界的“高光时刻”。

2025年2月，张家界公布共有45家意向投资人提交了重整投资方案，缴纳保证金合计高达3.68亿元。

张家界的聪明之处在于，它将一次债务重整，巧妙变成了一场“大型招商会”。其核心策略是：既要钱，更要资源。

2025年1月10日及11日，张家界先后与湖南电广传媒（000917.SZ）达成战略协议，并高规格会见了祥源控股集团董事长俞发祥。这一系列动作为所有意向者设定了清晰的门槛：单纯的财务投资已不够格，必须具备强大的产业协同和资源赋能能力。

虽然截至2025年6月30日，张家界流动负债高达7.57亿元，资产负债率高达87.7%。但其核心优势是无可替代的“绝版山水”品牌和稳定的客流基本盘。当地政府更祭出底线——“重整后注册地址不迁出张家界市”，确保了税收和就业留在本地。这使得张家界在谈判中拥有了历山景区和青龙岩景区无法比拟的议价权。

景区破产潮背后

纵观近年案例，从2019年河南龙潭大峡谷（5A），到2020年河北野三坡（5A）、狼牙山（4A）、河南养子沟景区（4A），再到2023年四川米仓山大峡谷（4A）和2024年山西绵山（5A），知名景区破产拍卖已非新闻。

这场席卷全国的景区破产潮，正是对重资产投资的景区重新价值评估。

首先，绝对的稀缺性仍是硬通货。如张家界，其世界级的景观品牌构成了吸引资本的终极筹码。其次，“资源+运营”缺一不可。仅有好山好水已远远不够，成熟的IP打造、内容填充、业态升级和精细化运营能力，才是决定资产价值的关键。这正是历山等景区所缺失的。再者，债务与负担必须透明可控。青龙岩案例中复杂的资产关系和长期待履行合同，极大地增加了投资的不确定性，成为交易的“毒药条款”。还有就是，地方政府的态度与智慧至关重要。张家界政府主动出击、设定规则，将重整主导权牢牢握在手中，为景区找到了最佳出路。

山西历山景区的三折法拍、即将面临第四次法拍的江西青龙岩景区跟张家界的45家投资人争抢，是同一枚硬币的两面。它宣告了那个圈地坐收门票的粗放时代的终结，开启了景区价值重估的新纪元。

对于仍在困境中挣扎的传统景区而言，破局的关键或许不在于寻找一个“白衣骑士”，而在于能否真正刮骨疗毒，完成从风景到场景、从观光到体验的变革。下一次法拍的锤声响起，敲响的或许是一个时代的终章，也可能是另一个新时代的序曲。

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