本文来自微信公众号“空间秘探”，作者：秦敏慧。

最近，Kristina Snaith-Lense将调任深圳居舍酒店总经理一职，负责带领团队筹备酒店两年后的开业事宜。该酒店是太古酒店集团近九年以来的首个全新项目，更是第一家仅以酒店运营方为身份的项目。在业内持续关注酒店开业动态的同时，不禁疑问，这个港资酒店集团在成立近20年后，为何从居舍酒店系列入手，承担起酒店运营方的角色？位置天平的转换，会给港字号高端酒店市场怎样的行业信号？

含着“金汤匙”的深圳居舍酒店

上一次提及深圳居舍酒店还是在三年前，彼时太古酒店集团副主席施睿忠（Toby Smith）对深圳大湾区的酒店市场前景给予高度肯定。原话不仅认可了深圳大湾区在中国内地市场的极具潜力，还表示很高兴将居舍酒店系列引进深圳，进一步深化了在中国内地及香港的品牌布局和规划。

2022年的深圳湾，进驻的超级总部已有16家，涵盖众多企业，如京东、招商银行、中国电子、万科集团、深圳地铁、中信证券、天音通信等。深圳后海位于深圳湾畔，汇聚了腾讯、阿里等顶尖企业总部，拥有众多金融机构和科技企业，是深圳湾总部经济引擎的核心承载地，形成了“科技+金融”的高端产业生态。

密集林立的高端企业，留住了不少人才，这里也成为深圳湾文化与生活的核心，同时文娱设施配套齐全，有深圳湾人才公园、深圳湾文化广场等标志性文化设施，以及深圳湾万象城、海岸城等高端商业。

从国际视野来看，深圳湾是对标纽约、旧金山、东京后的第四大湾区，而后海则是深圳湾的商务聚集地，是其“核心中的核心”。

深圳居舍酒店就位于这座宝地上，选址深圳湾腾创未来项目，该项目背后的业主是知名企业腾讯，是腾讯在深圳南山区后海总部基地的重要布局，也是南山区后海中心区的重点工程，自2017年拿地以来就备受关注。

该项目总建筑面积约22.8万平方米，由奥雷·舍人事务所（Ole Scheeren）操刀整体设计，四座塔楼借高空廊桥相连，融合办公、居住、商业、文化、酒店等多元业态，预计2026年竣工。

其中，计划2027年开业的深圳居舍酒店位于T2栋（海德一道与科苑南路交汇处），楼高约75米、面积约2.5平方米，是名副其实的海景房。酒店室内的115间客房和44间公寓式住宅设计，均由傅厚民（André Fu）的AFSO 团队担纲。作为设计界 “梦幻组合” 成员，André Fu此前已在深圳接手了深圳前海瑞吉项目，并圆满完成了为对瑞吉诞辰120周年的贺礼，酒店开业那天，连万豪国际CEO——Anthony Capuano都坐飞机前来为酒店剪彩。

而傅厚民（André Fu）与太古酒店集团合作的故事，比首家居舍酒店系列的成立时间还早三年。2005年双方共同打造了香港奕居酒店，四年的精心设计让傅厚民（André Fu）一战成名。如今20年过去，再度携手太古酒店集团，他将会如何演绎深圳居舍酒店，令人期待。

另外，最近调任的总经理Kristina Snaith-Lense，也履历颇丰。她在太古酒店集团拥有13年的职业生涯，从香港奕居助理客户关系总监一路成长，带领香港奕居连续两年跻身 “全球50最佳酒店” 前五，以身心健康计划为特色的酒店服务更是业内标杆的存在。

这次履新，不仅要打造深圳居舍酒店独特的品牌基因，还负责将集团的身心健康项目、养生理念融入宾客的体验中，传递下去……

毫无疑问，两年后开业的深圳居舍酒店，是太古酒店集团沉寂九年后，打出的“王炸牌”，财大气粗的业主方、审美顶尖的设计师、管理一流的总经理，都在向业内传达一个声音，我回来了。

消融商业与艺术的边界

虽然深圳居舍酒店是太古酒店集团九年后姗姗来迟的作品，不过细数居舍酒店系列从诞生至今匆匆十几年，出品的数量不多，且都位于大中华区。尽管开业数量寥寥，但居舍酒店系列的品牌影响力和示范效应，吸引了无数拥趸。回望居舍酒店系列的来时路，每一家居舍，从来不是一间酒店这么简单，是一座城市的缩影，更是一场商业与艺术的深度对话……

2001年7月，北京申奥成功。这个消息点燃了才迈入千禧年的北京高端市场，众多高端酒店在2008年集中开业。数据显示，仅2008年北京开业的高端酒店就有27家，比过去7年开业的高端酒店总和还要多，这里汇聚了安缦、柏悦、丽晶、洲际等诸多品牌的最新力作。

在这波为奥运献礼的酒店新潮中，当时新晋商业地标三里屯Village（现太古里）里，北京瑜舍以其独特的姿态脱颖而出，成为居舍酒店系列的首次亮相佳作，也是日本著名建筑大师隈研吾（ Kengo Kuma）的酒店处女作。

隈研吾（ Kengo Kuma）借用“都市绿洲”的理念，不追求高楼林立的地标纵深，而是通过不高的楼宇建筑和四面绿玻璃幕墙，达到与周围绿树融为一体，和谐共生的空间感。

酒店内打破传统酒店的空间桎梏，不设前台，用一整间开放式的厅堂作为宾客抵店的休息区；中庭底部铺设大块面水池，抬头是半透明的帷幔自然垂落，不仅悄无声息地守护住客房的隐私，还过滤一部分的采光，光线柔和的撒在公区内陈列的艺术家作品上。

客房内从地板、浴缸到洗手台，皆由原木打造；不锈钢材质的星空泳池，从幽深的采光井里流淌出凌凌波光……在以繁忙和快节奏为主旋律的都市中心，隈研吾（ Kengo Kuma）用木的温润，水的静谧，试验一场藏在闹市里的“隐匿”。包裹着小众艺术标签的瑜舍，用极简主义与东方禅意交织的美学语言，重新定义旅居空间的艺术边界，开启了京城设计酒店的先河。

瑜舍的启幕，是太古地产首次尝试用自己的物业做自主酒店品牌，随后确立太古酒店集团，并确定品牌形态、标准和创作方向——依托太古地产、100左右的客房体量、先锋设计师操刀、注重当代艺术空间的平衡。

但瑜舍并不是太古地产第一次涉足酒店领域，早期可追溯到20世纪80年代，通过投资香港太古广场的酒店项目（如香港JW万豪酒店、港丽酒店等）积累了不少经验。

由于强依附太古商业综合体，因此在太古地产对三里屯太古里资产提升计划中，涉及到瑜舍关店的部分。太古地产明确表示，瑜舍关店旨在将酒店空间转型为创新零售空间，以契合其零售为主导的战略方向。太古地产未来十年将50%的投资用于中国内地的零售综合项目，酒店业务在集团战略中的优先级下降。

从瑜舍酒店的财务数据来看，太古地产战略方向的调整也不无道理。尽管瑜舍从2008年以来，凭借设计独特，吸引了不少关注，但酒店业务却长期亏损。2015—2023年累计亏损达18.46亿港元，而同期零售物业板块收入增长显著（2023年零售物业收入71.43亿港元，同比增长22.12%）。相比之下，零售业务盈利能力更强，投资回报率更高。

在北京三里屯太古里综合体孵化瑜舍的同时，另一边太古地产也趁热打铁，将目光聚焦到了已有三间豪华酒店（港岛香格里拉、JW万豪、港丽）的香港金钟太古广场，发现一期塔楼上方（36～50F）的服务式公寓曦暹轩，山海风景优美，有升格为设计酒店的潜质。

正好傅厚民早期的住宅项目被太古地产主席Keith Kerr关注到，便获得了设计奕居酒店的机会，傅厚民以“写意奢华”为理念，摈弃传统酒店的繁复装饰，更强调空间的宁静与舒适，将东方美学与现代设计融合，打造出独特的“家外之家”体验。

2009年，正值全球金融危机后，消费者对奢华体验的定义逐渐从物质堆砌转向精神共鸣，香港酒店市场面临转型需求。而奕居“静奢”的定位，满足了市场对高品质、个性化住宿的需求，成为当时的酒店创新代表。

成都是太古地产投资北京之后的第二座城市，2015年成立，随之接踵而来的便是居舍酒店系列的第三家——成都博舍。博舍所在地包含两处历史保护建筑，分别是始于清朝的笔帖式庭院和章华里宅院。

来自英国建筑事务所Make Architects，提炼成都当地的古建风格、建筑用材与独特气候，并与太古酒店集团的设计导则融为一体，以活化翻新的古建与围合的现代建筑，构成酒店核心框架。博舍与同系列的其他酒店不同，展现出了一种“半新半旧”的观感，一边承载着成都的历史底蕴，一边隐于风尚购物之地的成都太古里中。

2018年，位于上海兴业太古汇的上海镛舍，是居舍酒店系列中唯一一家融合酒店与公寓的多功能成员。当时的酒店式公寓在上海数量相对有限，镛舍通过公寓为长期居住或短期租住的客人提供了更多选择，是其优化空间、拓宽服务范围、强化社区属性的重要举措。

镛舍整体设计上则由意大利顶级建筑师皮埃尔·里梭尼（Piero Lissoni）担纲，巧妙将现代意式的创作灵感和老上海建筑的工艺传统结合，打造出自带随性魅力的意式海派建筑。

不难看出，与太古地产强绑定的居舍酒店，扩张速度遵循着一步一池，张与弛、规模与创新、商业与艺术，看似矛盾，却能从作品中看到微妙的平衡，其背后是太古酒店集团藏在时间周期里的自律与克制。

“轻装上阵”的尝试

谈起高端酒店市场，很难绕开港资酒店集团。港资高端品牌以低杠杆、高品质、精耕细作的成熟商业思维模式，在内地打造了诸多高奢酒店标杆项目，为酒店市场注入新的市场活力。

居舍酒店系列同样如此，从2022年官宣首座只输出品牌管理的深圳居舍酒店，到近期的人事任命，都意味着其走轻资产模式的目标正在具象化。放眼于整个港资高端酒店市场，其他港资高端品牌也开始了或多或少的尝试……

一是充分挖掘优质存量物业。在内地，存在大量未开发的优质资源，特别是在一线、新一线城市的中心区域，这些物业包括写字楼、商场、厂房、老旧小区等。在一线城市土地资源短缺，增量开发空间有限的情况下，存量物业成为城市更新的重要对象。

因此，不少港资高端酒店品牌看中这些处于城市核心地段，具备成熟商业配套和稳定客源基础，通过改造升级便可快速进入市场的优质存量物业。他们比起新建酒店，成本更低，投资回收期更短。港资嗅到了这波存量市场的机遇，通过灵活的合作模式（如特许经营、委托管理）来运营旗下酒店项目，借助存量物业的区位优势和品牌溢价能力，实现更高的投资回报率。

值得注意的是，国家也在积极推动城市更新和存量资产盘活，不少存量优质物业背后都有地方国资的身影。港资高端酒店品牌在强有力的背书下，积极响应政策导向，参与存量改造，去年开业的北京前门文华东方酒店便是其中的典型。

该酒店由天街集团（隶属于北京东城区国资委）投资建设，委托文华东方酒店集团运营管理。品牌利用前门东区草厂胡同疏解腾空的83个院落进行改造，其中39个院落用于客房，其余用于会议室、餐厅等公共区域。

在改造中，文华东方注重设计美学和本地文化，遵循“修旧如旧”原则，保留了传统四合院的建筑形制与风貌，同时融入现代设计元素，实现历史建筑与现代功能的有机融合。这是文华东方酒店集团在中国的首次存量改造项目，也是第一次和地方国资合作，是品牌优质输出的新突破。

二是港资地产商协同合作。去年，上海“西岸中環”项目官宣即将拥有三家文华东方酒店，包括两座文华东方酒店和一座文华东方服务公寓，加上现有的浦东文华东方酒店，上海将成为全球文华东方最多的城市。

而项目背后的业主是香港置地，近期文华东方官宣落户西安曲江新区和预计明年开业的苏州文华东方都能看到他的影子。照理来说，文华东方酒店自营酒店，背后的业主应该是文华东方酒店集团才对，但数据显示，在中国已开业的九家文华东方酒店中，其中四家与香港置地有关，是其主要业主。

香港置地是什么来头？他与文华东方同属于怡和集团，香港置地是怡和集团旗下专注于物业投资、开发与管理的百年企业，而文华东方是全球知名奢华酒店品牌，两者在业务上存在协同合作。因此，近几年文华东方酒店布局加快，也离不开香港置地作为业主的品质兜底。

不过，香港置地在不断尝试与其他企业合作投资，逐步放开百分百自持的业主身份。如苏州文华东方酒店的开发方有新建元圆融发展；南京文华东方合作方涉及招商局、碧桂园等地产商等等。

包袱更轻了，责任却更重了

港资高端酒店想要减轻包袱的苗头，一直都存在，并有愈发明显之势，不过，在中国的高端酒店市场，香格里拉、瑰丽等港资品牌虽具影响力，但市场份额尚未形成绝对主导地位，想通过轻资产模式加速布局，背后也随之需要承担着更重的责任。

/ 资本护城河逐步瓦解

过去，港资高端酒店品牌自持物业，港资集团可以花3-5年“养店”，这与只拥有酒店品牌的酒店集团不同，众多港资高端酒店背后都有深厚的家族历史与商业资产沉淀。譬如，英国最大隐形富豪亨利·凯瑟克家族掌舵的怡和集团下的文华东方；马来西亚富豪郭鹤年家族的嘉里集团下的香格里拉酒店；香港嘉道理家族（Kadoorie）下的半岛酒店等等。

这些资产巨头们手中的物业、财力、商业都是输血港资高端酒店的有力保障，用集团的现金流熨平酒店的爬坡期，矗立了一道隐形的资本护城河。

业主的份额稀释或者不存在后，现金流的健康滚动更多依赖酒店自身所产生的营业数据、运营能力、入住率等等，这极大考验品牌的管理能力。同时，若业主方提出相应的回本周期，在时间范围内，数据高水平的维持将是一场持久的“马拉松”。

/ 品牌一致性出现参差

设计感一直是港资高端酒店品牌调性中不可或缺的存在。在尼依格罗、居舍酒店系列等新生代港资高端酒店品牌上看到了对设计的重视，而不仅仅限于奢华。

然而，如何把“香港同款”精准复制到内地，没有在成本上进行压缩，是品牌与业主方相互协商的关键。值得一提的是，目前市场上港资高端酒店品牌的口碑不错，大多都以质为先，不会通过主动压缩成本来实现扩张。

因此，港资高端酒店品牌在选择业主时，重点关注其资金实力、物业位置、运营管理能力等，也更倾向位于核心地段、具备长期运营潜力的物业，选择态度稳健。

/ 选址范围相对受限

港资高端酒店有一个特征，即大多属于地产系，背后的集团也是房企。这也就是为什么，众多港资高端酒店品牌位于集团所处的商业体系中，即使该商业综合体不属于其母公司，也更青睐选址于能产生商业集群、酒店集群的核心地带。这些集群所属地带大多拥有“自生力”，无论是经济、旅游、金融资源等，都能与港资高端酒店产生互补共生的效应。

但具备集群效应的核心商业体，其形成条件具有一定的挑战性，品牌可选址的范围也大幅锐减。也就是说，港资酒店品牌虽一定程度上减轻重资产投入，但是投资喜好的选址逻辑还是没有改变，业主的可选性不高。

这也能解释为什么目前没有明确的港资集团推出以“避世”为核心概念的酒店作品，把品牌开进大自然，而仅是通过设计和服务营造出“隐于市”的体验氛围。

太古居舍首次放下业主身份仅输出品牌，也许是太古酒店集团尝试走轻资产的一小步。梳理这些港资高端酒店品牌发现，即便只当运营方，他们选择的业主依然拥有一定的资本厚度与经验履历。当下，中国的优质物业并非绝对稀缺，但整体占比却相对有限。或许在品牌高质量利益的驱动下，港资高端酒店品牌不再执着于业主方的身份，而是尝试摸索着品牌规模与发展之间的平衡。