新加坡酒店业的发展历史

新加坡的酒店业源起于19世纪的殖民时期。当时，面向远东的海上贸易带来不少西方旅人，早期便出现了供殖民者和商人下榻的旅馆。

例如1887年开业的莱佛士酒店（Raffles Hotel），就是殖民地时代奢华酒店的代表，其维多利亚风格建筑和顶级服务使其成为新加坡地标，曾吸引毛姆、海明威等名人入住。

新加坡莱佛士酒店

20世纪初，新加坡作为英国海峡殖民地的商业中心，酒店业开始萌芽，殖民风格的大酒店成为当时城市生活的重要一景。

二战后，新加坡于1965年独立，政府将旅游业视为经济发展的重要引擎。1964年1月，新加坡设立了旅游促进局（今新加坡旅游局），旨在推广新加坡为游客目的地、发展管理旅游业。

60-70年代，新加坡投入大量宣传和基础建设，打造旅游友好型城市。同期间旅游业迅速增长：1970年入境游客仅52.2万人次，旅游收入约2.69亿新元；而1977年游客达到150万人次，创下历史新高，旅游收入约6.28亿新元。可见，在独立后短短十年间，旅游业规模实现了飞跃。

进入80-90年代，新加坡一方面修复开发牛车水等历史文化街区，提升城市风貌，另一方面兴建会议中心等新场馆以发展会展旅游。这些举措丰富了旅游体验，也提高了新加坡在文化和商务会展方面的吸引力。

2000年代中期，面对周边地区（如曼谷、香港）的竞争，新加坡政府谋划重大举措：2005年宣布将在滨海湾和圣淘沙建设两大综合度假胜地（Integrated Resorts），包括赌场、酒店、会展、娱乐等设施。这一决策旨在以“博彩+会展”的模式带动旅游业升级。

新加坡地标：远处的金沙酒店及近处的鱼尾狮

滨海湾金沙酒店于2010年正式开业，圣淘沙名胜世界也于2012年底全面启幕，为新加坡新增了数千间酒店客房和世界级景点。这些项目落成后，新加坡旅游业进入新时代，入境游客和酒店业绩屡创新高。

2010年代是新加坡酒店业的鼎盛期。国际商务活动和大型赛事落户（如2008年引入的一级方程式夜间大奖赛）进一步提升酒店入住率。2019年新加坡接待了约1910万国际旅客，几乎是本地人口的三倍。当年旅游总收入达到277亿新元的历史峰值。酒店平均入住率长期维持在80%以上，客房收益稳居亚洲前列。

然而2020年突如其来的新冠疫情重创行业：新加坡对短期访客关闭边境，旅游业几近停摆。2020年入境旅客暴跌85.7%，仅余270万人次；旅游收入亦同比下挫82.6%，降至约48亿新元。

大量酒店空置或转作隔离用途，2020年全年酒店客房平均入住率跌至57.3%，每间可供房收入（RevPAR）仅89新元，远低于2019年的192新元水平。

随着防疫限制逐步放宽，新加坡酒店业自2022年起开始复苏。2022年入境旅客回升至约630万人次，随后2023年猛增至1360万人次，恢复到疫前七成以上。得益于强劲的报复性出游需求和政府吸引旅客的举措，酒店入住率和房价同步反弹。

到了2023年，新加坡酒店平均入住率已回升至80.5%，每晚平均房价（ADR）和每房收益（RevPAR）分别达273新元和219新元，双双超过2019年的峰值水平。2024年旅游业全面回暖，全年入境旅客增至1653万人次，比2023年增长21%；

旅游收入预计达到275亿至290亿新元，上限将刷新历史纪录，超越2019年的277亿。新加坡用两年时间走完了从沉寂到重夺亚洲领先的V型复苏轨迹。

图：2019-2024年新加坡国际旅客到访量（柱形，左轴）及旅游收入（折线，右轴）的变化趋势。受疫情影响，2020-2021年游客人数和消费显著下滑；2022年起强劲反弹，2024年游客已接近疫前水平，旅游收入创下新高。

总的来看，新加坡酒店业经过一个多世纪的发展，从殖民时期零散的旅店逐步演进为体系完善的现代产业。在政府有力推动和自身调适下，新加坡成功打造出兼具东方风情和西方服务水准的酒店产品，在亚洲乃至全球市场占据一席之地。

即便遭遇疫情这样的重大冲击，新加坡酒店业仍展现出强大的韧性和恢复力。这段发展历程为新加坡赢得“亚洲酒店业明珠”的美誉，也为后续在全球舞台上的竞争打下坚实基础。

新加坡在全球酒店产业中的战略地位

作为一个城市国家，新加坡能够成为全球酒店版图中的战略高地，靠的是多重优势的叠加：

地理与交通枢纽优势：

新加坡地处东南亚心脏地带，扼守马六甲海峡航运要道，向北连接东亚、向南辐射澳新。这一地理位置使其自殖民时代起就是东西方贸易与文化交汇点。

新加坡樟宜机场

新加坡拥有樟宜机场这一世界级航空枢纽，航空网络覆盖全球超过130个城市，提供了源源不断的商旅客流。樟宜机场2024年的国际座位容量已恢复到2019年的98%，显现出强大的航线连接能力。

新加坡作为“亚洲门户”的地位，使其对国际旅客和酒店投资者都具备天然吸引力——全球旅人往来亚太，常以新加坡为中转站或必访目的地，从而为本地酒店带来稳定的客源基础。

政策环境与营商便利：

新加坡以稳定高效的治理和亲商政策著称。政府长期奉行开放的经济战略，营造了公平透明的营商环境和健全的法律体系。根据新华社报道，新加坡凭借优越的商业环境、良好的居住条件、卓越的连通性和完善的基础设施，吸引了数以千计的跨国企业将全球或区域总部设立于此。

对于酒店行业而言，这意味着完善的基础设施（便捷的交通、充足的公用设施保障等）以及便利的行政审批流程和税收优惠。例如，外国企业在新加坡设立公司流程快捷，酒店项目的产权受到法律严格保护。

这种高度国际认可的法律和金融体系，降低了投资者的制度风险。与此同时，新加坡社会治安良好、政治局势稳定，没有外汇管制，这些都为全球酒店资金的进入和退出提供了安全、自由的通道。

旅游与商务中心地位：

旅游业方面，新加坡一向以安全洁净的城市形象、多元的文化魅力和丰富的景观闻名。城市中既有滨海湾花园等现代地标，也保留着牛车水、小印度等独特的文化社区，满足不同层次游客的偏好。

早在20世纪，新加坡便塑造了鱼尾狮这一旅游标志，并持续开发新景点来提升吸引力。2024年，新加坡吸引了1653万国际旅客，旅游消费高达约280亿新元，双双创下历史新高。这背后除了观光客支撑，新加坡作为亚太商务中心的角色同样关键。

新加坡爱雍乌节购物中心

新加坡拥有东南亚最大的金融中心和商品贸易中心之一，聚集了众多银行、投资机构和跨国公司总部。大量商务出行和驻留由此产生。

据新加坡旅游局统计，2024年中国、印尼、印度等国来新加坡的商旅人士和会奖(MICE)旅客数量位居前列，并贡献了可观的酒店客房需求。此外，新加坡在会议会展领域也是区域领军者：每年承办多个亚洲乃至全球顶尖的会议展览和奖励旅游活动（如航空展、ITB亚洲旅游展等）。

会展旅游的繁荣不仅提高平日酒店入住率，更能带动高档酒店的会务、餐饮收入。新加坡旅游局旗下的新加坡会展局专门负责推动商务会奖活动，提供资金补贴和政策支持，巩固了新加坡作为全球顶级MICE目的地的地位。

因此，无论休闲游客还是商务人士，在计划亚洲行程时，新加坡都是一个重要选项。这种旅客结构的多样化和高质量，使得新加坡酒店市场具备旺盛且稳定的需求。

区域竞争与比较：在全球酒店版图中，新加坡经常被拿来与香港等其他国际都会进行比较。近年来，香港受地缘和政策等因素影响，旅游复苏相对滞后，高端酒店入住率仅在70%-80%区间，不及新加坡的80%以上。

反观新加坡凭借更早的开放举措和对大型活动的吸引力，率先恢复了酒店市场活力。2024年3月，新加坡酒店客房平均入住率一度达到83.8%，为亚太地区最高水平，接近疫情前峰值。

同时，新加坡高档酒店的房价和每房收益均创新高——例如2023年新加坡豪华酒店的RevPAR达282美元，居亚洲前列。相比之下，香港因为实行港元与美元挂钩，导致成本较高，吸引力受影响；曼谷、吉隆坡等地尽管客房便宜但面临政治不稳定或供过于求等问题。

可以说，新加坡在酒店运营指标上全面领先主要区域竞争者，其“高房价+高入住率”的模式在亚洲极为少见。这突出体现了新加坡作为区域酒店业战略要地的价值：一方面它有能力吸引全球高消费旅客，支撑高端市场发展；

另一方面其稳定环境又提供了投资安全感。这使得新加坡成为许多国际酒店集团和投资者进行亚洲布局时不可或缺的一环。

综上，新加坡凭借地缘优势、政策保障和市场实力，在全球酒店产业中占据了举足轻重的地位。一位行业人士的评价是：“新加坡是一个现代化大都会和商业枢纽，为全球企业提供进入迅速发展的亚洲地区的门户”。

新加坡马六甲地图

这里拥有通达世界的战略位置、完善的基础设施、稳定繁荣的经济，以及兼容东西的文化和人才。因此，新加坡不仅是全球旅客的向往之地，也是国际酒店资本的战略必争之地。

本地知名酒店与国际连锁品牌布局

经过多年的发展，新加坡汇聚了众多本土知名酒店和国际酒店集团旗下品牌，覆盖从超奢华到平价经济型的各个细分市场，形成百花齐放的酒店格局。

奢华地标酒店：新加坡拥有数家举世闻名的奢华酒店，成为城市名片。例如，前文提到的莱佛士酒店是殖民时期遗产与顶级服务的融合，早在1987年便被列为国家古迹加以保护。

新加坡富丽敦酒店

富丽敦酒店（Fullerton Hotel）同样享有盛名，它由1928年建成的前英国邮政总局大楼改造而成，保留了庄严的新古典主义风格，坐拥滨海湾美景，2001年开业后迅速跻身亚洲顶级豪华酒店行列。

新加坡圣淘沙嘉佩乐酒店

圣淘沙岛上的嘉佩乐酒店（Capella Singapore）则结合殖民时代军营建筑与当代别墅，于2009年开业，是远东机构投资打造的超五星度假酒店，2018年美朝首脑会晤曾选在此举行，令其声名大噪。

新加坡滨海湾金沙酒店

综合度假村方面，滨海湾金沙（Marina Bay Sands）无疑是最具代表性的新地标，由三座55层塔楼及空中花园构成的宏伟造型令其成为新加坡天际线标志。滨海湾金沙酒店拥有超过2,500间客房，是新加坡乃至东南亚规模最大的单体酒店；其无边际泳池等设施更是风靡全球社交媒体，被誉为世界上“打卡”最多的酒店之一。

与金沙隔湾相望的圣淘沙名胜世界旗下也有多家高端酒店（如迈克尔酒店、逸濠酒店等），为度假和家庭游客提供豪华住宿选择。这些旗舰级奢华酒店不仅房价高昂（旺季每晚数百至上千新元），且全年保持较高入住率，是新加坡酒店业含金量最高的资产。

高端商务酒店：在豪华之下，新加坡有大量四星级左右的高端商务酒店，主要分布于市中心和乌节路等核心区域，服务商务和会议客人为主。这一类别既包括本土集团运营的酒店，也有国际连锁品牌的深度参与。

新加坡泛太平洋酒店

例如，本土泛太平洋酒店集团（Pan Pacific Hotels Group）总部就设在新加坡。其旗下拥有新加坡泛太平洋酒店、滨海湾宾乐雅酒店（Parkroyal Collection Marina Bay）等多家高档酒店；集团母公司新加坡华业集团（UOL）是本地上市房地产巨头，保障了其资金和运营实力。

新加坡香格里拉酒店

香格里拉酒店集团（Shangri-La）虽属香港企业，但其第一家香格里拉酒店1971年就选址新加坡乌节路，如今新加坡香格里拉仍是集团旗舰之一。

国际连锁中，万豪国际在新加坡布局最广，旗下拥有瑞吉酒店(St. Regis)、威斯汀 (Westin)、JW万豪、W酒店、艾美酒店等十余家不同品牌；其中新加坡瑞吉酒店定位超五星，雅润豪华气派，而万豪董厦酒店（Marriott Tang Plaza）和乌节路万豪阁则面向高端商务与长住客。

希尔顿集团近年来亦加码新加坡市场：2022年翻牌改造的乌节路希尔顿酒店拥有1080间客房，成为希尔顿在亚太最大的酒店；集团还在滨海湾运营康莱德酒店 (Conrad Centennial) 等。

洲际酒店集团(IHG)则以新加坡洲际酒店（位于白沙浮艺术区）为旗舰，并在乌节路和加东分别经营假日酒店(Holiday Inn) 和英迪格酒店 (Hotel Indigo) 等。

凯悦集团在新加坡有君悦酒店(Grand Hyatt) 和安达仕酒店 (Andaz) 两家高端物业，一个位于乌节路核心，一个坐拥滨海湾景观。

新加坡瑞吉酒店客房

其他著名品牌如四季酒店 (Four Seasons)、文华东方 (Mandarin Oriental)、丽思卡尔顿 (Ritz-Carlton，由万豪运营) 等也早已在新加坡扎根。这些国际品牌大多采用与本地业主合作管理的模式，为新加坡带来全球统一的高品质服务，同时也借助新加坡的市场地位拓展其亚洲影响力。

中档商务和休闲酒店：在中档市场，新加坡有不少品质可靠的三星到四星级酒店，满足大众商务客人和中产游客的需要。

本土大型地产商远东机构（Far East Organization）旗下的远东酒店集团是这一领域的主力，经营着Village（村酒店）、Oasia（欧亚酒店）、Quincy（昆西酒店）等品牌，在市区和郊区拥有十多家中档酒店，房价适中、服务周到，深受区域商务客人欢迎。

此外，国际中档品牌如雅高集团的诺富特 (Novotel)、美居 (Mercure)，万豪的福朋喜来登 (Four Points)和雅乐轩 (Aloft)，希尔顿的花园酒店 (Hilton Garden Inn)，洲际的假日快捷 (Holiday Inn Express)等也在新加坡有所布局。

例如，新加坡罗克西假日酒店坐落在加东历史街区，兼具文化风情和现代舒适，经营多年来口碑不俗。再如花园酒店（Hilton Garden Inn）选址小印度附近，定位精明旅客，为希尔顿填补了在新加坡的中档市场空白。

中档酒店通常客房规模适中、设施齐全但不奢华，以性价比取胜。这一板块对新加坡巩固“大众旅游目的地”形象功不可没。据统计，2023年新加坡中高档酒店客房占比约36%（华住集团提供的市场数据），可见中档市场在本地酒店业版图中占有重要份额。

经济型和平价连锁：虽然以高端著称，但新加坡也有面向背包客、普通游客的经济型酒店和旅店。最有代表性的要数本土连锁酒店81（Hotel 81）和芳苑酒店集团（Fragrance）。

新加坡81酒店

酒店81在全岛拥有二十多家分店，客房简单实用，价格相对低廉（每晚100新元左右甚至更低），主要分布于芽笼等地段。芳苑集团则经营芳香、怀特等品牌酒店，也以价廉物美著称。这些平价酒店设施和服务有限，但满足了预算有限游客和本地临时住宿需求。

此外，近年也有新型经济连锁进入，如印度的OYO曾短暂进驻新加坡市场，提供改造后的廉价客房。国际经济品牌中，雅高的宜必思 (Ibis)在新加坡有两家（明古连街和诺维娜）、胶囊旅馆品牌如YOTEL则在乌节路开出小型客房。

值得一提的是，新加坡政府对小型旅馆有严格规范，以确保住宿业的品质和城市形象。因此经济型酒店数量相对有限，占总房间数比例不高，但它们的存在完善了新加坡酒店业的金字塔结构，让不同消费能力的旅客都能找到合适的住宿。

中国酒店集团的进入：截至目前，中国大陆大型酒店集团在新加坡的直接布局相对有限。不过这种情况正在改变。

2018年底，中国华住酒店集团宣布与新加坡雅诗阁有限公司合作，在新加坡乌节路开设其旗下中档品牌全季酒店的海外首店。这是中国酒店品牌首次以自营形式进入新加坡市场，标志着华住启动国际化战略的重要一步。

新加坡乌节路全季酒店

华住选择新加坡作为全季品牌出海首站，看重的是新加坡在华人世界的特殊地位及良好的国际声誉。全季乌节路店预计由雅诗阁管理，以迎合不断增长的中国出境游旅客需求，为其提供熟悉的住宿环境和服务。

除此之外，笔者注意到锦江、首旅等中国酒店集团虽未在新加坡直接开店，但通过并购国际酒店公司间接进入了新加坡市场（如锦江收购的丽笙酒店集团在新加坡经营丽笙蓝标酒店）。

可以预见，随着中国旅客成为新加坡主要客源之一（2019年中国游客消费居各国之首），未来会有更多中国酒店品牌考虑在新加坡设点。新加坡开放包容的市场环境也欢迎不同背景的运营者，竞争将进一步提升本地酒店服务水准。

总体而言，目前新加坡共有约370多家酒店、提供超过7.2万间客房。国际酒店巨头的主要品牌几乎悉数进驻，新加坡也孕育出泛太平洋、富丽敦等享誉亚洲的本土酒店品牌。

这种本地与国际并存、各档次齐全的格局，使新加坡成为亚太酒店业一个缩影：顶级奢华酒店树立标杆，中高档酒店支撑商务旅游，中低档酒店完善多元选择，整体市场竞争充分而有序。这既满足了多元化的旅客需求，也为投资者提供了丰富的选择机会。

中国酒店集团在新加坡设立公司或区域总部的原因

近年来，越来越多的中国酒店集团将目光投向新加坡，在此设立国际业务公司或区域总部，以谋求全球化发展。总结其原因，主要有以下几点：

1. 营商环境稳定，国际公信力强。新加坡长期以来以廉洁高效、法治健全著称，其法律和金融体系的公信度获得国际认可。

对于希望“走出去”的中国酒店企业来说，在新加坡设立总部有助于赢得西方合作伙伴和投资者的信任。华住集团创始人季琦曾表示：“新加坡是以华人为主的社会，法律与金融体系的公信度受国际认可，容易让中国企业进入又便于与欧美市场接轨”。

可见，新加坡严格的法治环境和成熟的金融监管，让中国公司在此开展国际业务更具可靠性。同时，新加坡拥有完善的知识产权保护和商业纠纷解决机制，企业在这里可以放心地进行品牌拓展和资本运作，不必担心政策多变或法律风险。

这种稳定透明的营商环境，对于经历过快速发展而希望“二次出海”的中国酒店集团极具吸引力。季琦就曾强调，华住要将国际总部逐步设到新加坡，以新加坡为基地开展国际化业务，整合好此前收购的德国酒店资源并继续在欧洲和亚洲寻求并购机会。

2. 区位中立，辐射区域广泛。新加坡地处东南亚，文化上与中国一衣带水，同时又是独立的第三方，中美等大国在这里交汇互动。这种“东半球中立港”的地位，使新加坡成为中国企业连接亚太和欧美的桥梁。

新加坡市区远景

对酒店集团而言，在新加坡设立区域总部，可以方便地管理东南亚业务，并辐射南亚、大洋洲等周边市场。此外，新加坡航运及航空中心的地位意味着从这里出发，数小时航程可覆盖大部分亚太主要城市，运营和拓展区域网络十分便利。

例如华住将新加坡作为国际化基地后，计划下一步通过参股或收购，将品牌扩充至亚洲多国，再进军欧洲和美国市场。新加坡优越的地理连接性为这一蓝图提供了立足点。

相较之下，如果总部设在中国内地城市，受签证和航班所限，和海外团队、客户的互动都会不及新加坡便利。因此，新加坡被许多中国企业视为开展海外业务的理想跳板。

3. 人才优势和文化契合。新加坡拥有大批通晓中英双语的人才。在酒店和服务业领域，新加坡汇聚了来自东南亚各国以及欧美训练有素的专业人员，他们既理解亚洲（尤其华人文化）又具备国际视野。

这种人才储备对中国酒店集团很有吸引力。季琦就提到，他非常看好新加坡的双语人才，希望借助这里的人力资源推动华住的全球化。此外，新加坡社会以华人为主体（约75%的人口是华裔），文化习俗与中国相近，中国企业管理团队在这里工作生活相对容易适应。

语言沟通上，无论官方的英语环境还是民间通行的汉语，都让中国背景的管理者和员工有亲切感。

可以说，新加坡兼具“国际都会”和“海外华人社会”双重身份，这种文化契合度是其他国际商业中心（如纽约、伦敦或香港）所不及的。有了文化与人才的优势，中国酒店集团在新加坡设立总部就能更顺畅地开展经营：既能服务讲英语的全球客户，又能照顾中文市场的沟通需求。

新加坡马六甲海峡码头

4. 金融与投资中心的吸引力。新加坡是亚洲重要的金融中心和财富管理中心，大量国际资本和投资者云集于此。这对于有海外融资和并购需求的中国酒店集团来说是重大利好。

将海外业务主体放在新加坡，可以更方便地对接国际投行、主权基金和私人股本，获取发展所需的资金和合作机会。例如一些中国酒店集团选择在新加坡发行债券、设立特殊目的公司(SPV)进行跨境投资，都是利用了本地发达的金融服务体系和较低的税负环境。

新加坡实施低公司税率政策，对特定地区总部还有税务优惠（“区域总部奖”）和人才引进便利等激励措施。这使得在新加坡设立地区总部具备直接的经济利益。

此外，新加坡外汇自由、资金进出几乎无障碍，中国企业可以在此自由调度境外资产，用于全球收购或项目开发。可以说，新加坡作为资本市场开放且监管完善的金融中心，为中国酒店集团走向国际提供了坚实的后盾。

5. 政府支持与总部经济政策。新加坡政府乐于吸引外国企业把区域总部设在本地，并推出了完善的“总部经济”支持政策。经济发展局（EDB）等机构为跨国公司提供落户咨询、税收优惠、人力培训等一站式服务，使企业在新加坡设立和运营总部变得非常便利。

据新华社报道，新加坡以总部经济著称于世，已有上千家跨国企业在此设立区域或全球总部。中国大型酒店集团作为跨国企业的一员，同样享受这些政策红利。比如，华住集团新加坡总部的成立就得到了本地相关机构的协助和支持。

良好的政商关系和积极的态度，使中国企业在新加坡开展业务更有信心。此外，新加坡政府也乐于看到更多中国企业进驻，以深化新中两国经贸合作。所以，中国酒店集团选择新加坡，不仅是企业自身战略考量，也符合新加坡打造多元经济生态的政策方向，可谓一拍即合。

综上，中国酒店集团在新加坡设立公司或区域总部，是多因素作用的结果：一方面，为了借助新加坡可靠的制度环境、区位优势和人才资源，来降低国际化风险、提高运营效率；

另一方面，也是为了更好地融入全球市场和资本网络，加速企业的国际布局。在实践中，我们已经看到华住在新加坡设立国际总部并即将开出海外首店，全季酒店入驻狮城；未来不排除更多中国品牌如锦江、首旅甚至绿地酒店板块等也来到新加坡设立区域中心。对于有全球抱负的中国酒店企业来说，新加坡无疑是一个理想的根据地。

新加坡酒店行业投资回报分析：优势与风险

随着疫情后旅游市场反弹，新加坡酒店行业在2023-2025年展现出良好的投资回报潜力。以下将基于最新数据，从经营业绩和投资交易两方面分析新加坡酒店业的回报情况，并比较其在亚太地区的优势与风险。

1. 经营业绩：RevPAR创历史新高，现金流回报强劲。2023年以来，新加坡酒店的关键运营指标全面超越疫前水平。

根据新加坡旅游局统计，2023年全年酒店平均入住率（OCC）达到80.5%，平均每日房价（ADR）为273新元，每间可供房收入（RevPAR）达219新元，均高于2019年水平。

2024年行业表现进一步提升：OCC小幅增至81.8%，RevPAR升至226新元，再创新高。这意味着每间房每年可产生的营业收入已超过2019年，凸显出市场强劲的恢复力与定价能力。

驱动RevPAR攀升的主要因素，一是高房价：由于需求旺盛且供给增长有限，2023年整体ADR比2019年提高约20%。尤其在高端细分市场，客人愿意支付更高价格获取优质体验。例如2023年新加坡豪华酒店的平均房价飙升至约USD314（约合425新元），带动RevPAR达到282美元的纪录水平。

二是入住率回升迅速且保持区域领先。尽管2023年游客总数尚未完全恢复到疫前，但酒店入住率已几乎追平2019年，甚至在亚洲主要市场中一马当先。

亚太酒店行业研究机构STR的报告称，新加坡自2022年8月以来连续数月位居亚太20大国家酒店入住率的前五位，2024年初更是跃居第一。高房价叠加高入住，使得新加坡酒店RevPAR增长亮眼。

据Statista数据，2023年新加坡酒店总体RevPAR约223.9新元，创下过去十年来最高值。这表明即使考虑通胀，新加坡酒店的单位收益也达到了前所未有的水平。

图：2019-2024年新加坡酒店平均房价（ADR）与每房收益（RevPAR）变化趋势。可见2020-2021年疫情期间指标断崖式下跌，2022年起迅速反弹，2023-2024年ADR和RevPAR均已超越2019年峰值水平。

强劲的经营表现带来了可观的现金流回报。例如，以2024年RevPAR 226新元计算，一间客房一年可产生约82,500新元的客房收入，相比2019年的约70,000新元提高了近18%。考虑到同期人工和能源成本涨幅有限，酒店利润率也在提升。

事实上，不少新加坡高档酒店在2023年下半年已恢复满房，并借旺盛需求上调房价，从而实现营业利润的新高。对于投资者而言，这意味着持有酒店物业能够获得比疫情前更高的经营现金流收益。

如果以2023-2024年的盈利水平粗略估算，新加坡优质酒店资产的经营毛收益率（未扣除固定成本）可能达到6-8%。这在亚太主要城市中处于领先梯队，反映出新加坡酒店市场巨大的吸金能力。

当然，需要指出的是，这种高RevPAR部分源于压抑需求释放和大型活动集中举办的特殊时期。例如2024年仅泰勒·斯威夫特和酷玩乐队在新加坡连开多场演唱会，就令当月酒店RevPAR同比飙升18.5%。未来随着市场回归常态，RevPAR增速可能放缓。

但即便如此，行业人士预测2025年新加坡酒店RevPAR仍有2-3%的稳健增长空间。总体而言，新加坡酒店的运营回报目前处于历史高位，显示出极佳的投资经营价值。

2. 投资交易：资本趋于回流，收益率稳健。在资产投资层面，新加坡酒店物业交易市场正从疫情低谷中复苏，并展现出独特的优势和挑战。2019年可谓交易盛景，全年录得11宗酒店买卖，交易总额高达28亿新元，反映了投资者对新加坡酒店的强劲信心。

疫情发生后，投资活动急剧降温：2020-2021年间大宗交易几近停滞，仅有零星小额酒店易手。随着行业基本面转好，2022年酒店投资市场渐趋活跃，据HVS统计当年有15宗酒店交易，交易额约12.6亿新元。

然而受全球通胀导致利率攀升等因素影响，2023年投资量再次走弱——全年仅成交3宗酒店资产，金额约5.72亿新元，远低于疫前水平。投资放缓主要因为融资成本上升和经济不确定性，使部分买家持观望态度。

不过进入2024年，市场情绪明显改善，酒店交易出现反弹。2024年全年共有10宗交易落地，总额达到17.48亿新元。虽然这一水平仍略低于2019年，但已是疫情后的新高，显示投资者对新加坡酒店长期前景重拾信心。

几个标志性案例包括：凯德集团以2.90亿新元收购莱佛士坊馨乐庭公寓酒店（每房单价约97万新元）；昇龙集团以1.70亿新元购入樟宜盛捷 Capri 公寓酒店；景春集团则斥资1.80亿新元购得电报大厦酒店（每房单价高达134万新元）。

这些成交反映出投资者不惜以接近百万新元每房的价格争抢核心地段资产，印证了新加坡酒店的价值稀缺性。

图：2019-2024年新加坡酒店投资交易额变化（单位：新元）。可见2019年交易额高企，2020-2021年受疫情冲击跌至谷底，2022年起逐步回升，2024年反弹明显但仍略低于疫前水平。数据来源：新加坡旅游局、HVS等公开报告。

就投资收益率而言，新加坡酒店资产以低收益率、低波动著称。根据新加坡商业评论的报道，截至2024年第三季度，新加坡酒店物业资本化率（Cap Rate）一般介于4%至5%之间。

这一水平相较区域其他市场偏低（例如亚太整体酒店资本化率平均在5%-6%），反映出新加坡酒店作为核心资金“避风港”资产的定位。投资者愿意接受较低的初始回报率，来换取资产的安全性和长期升值潜力。

从资产运营角度看，目前酒店资产的正向利差仍在维持——据行业分析，新加坡酒店资产以约4.25%的资本化率计算，其收益率相对于无风险利率仍有正溢价，表明投资者持有酒店物业在财务上是合理的。

而随着2024年底开始全球加息周期见顶，新加坡本地利率预计将逐步下行。借贷成本降低将进一步提高酒店投资的净回报，同时也可能推高资产估值（即压低资本化率）。

因此，有观点认为2024-2025年将是进入新加坡酒店市场的良机，届时利率下行和旅游增长双重利好，有望带来资本增值+经营增收的“双击”回报。

当然，新加坡酒店投资也并非没有风险和挑战。首先是资产价格高企、投资门槛高。由于土地资源极度稀缺，新加坡酒店物业的单位成本在亚洲首屈一指。

正常情况下，市区优质酒店的每间客房估值已达70-100万新元区间，顶级豪华酒店甚至超过每房130万新元。如此高的进入成本，意味着投资者需要承担较大的资本支出，初始现金收益率偏低。

同时，潜在买家群体受限于需要雄厚资金实力和长期眼光。其次，酒店运营对外部环境高度敏感，新加坡作为开放经济体，易受全球宏观波动影响。

例如，新冠疫情、国际旅行政策变化、全球经济衰退等都可能对入境旅客量造成重大冲击，并传导至酒店业绩。2020年的情景就是明证：一旦遇到边境关闭，哪怕资产再优质，酒店收入也几乎归零。

对此，投资者需要有充分的风险准备，如购买营收中断保险、预留运营资金等，以应对突发状况。再次，新加坡酒店市场未来的增长空间相对有限。与新兴市场的高增长、高回报相比，新加坡已属成熟市场，酒店需求基本盘虽大但增速平稳，投资回报更多来自稳健运营和资产升值，而非爆发式增长。

亚太一些新兴旅游目的地（如越南、菲律宾）近年游客涨幅惊人，相应酒店投资回报率可能更高。但这些地区法律和市场风险也更高，缺乏新加坡这样的安全性。因此，这其实构成了新加坡酒店投资的相对优势：对于偏好低风险、稳定收益的投资者来说，新加坡依然是亚太首选；

而追求高回报、可承受高波动的资金，可能会部分转战回报率更高的市场。最后，新加坡酒店行业也存在运营成本上涨和人手短缺的隐忧。本地人力资源成本亚洲最高之一，且服务业劳动力相对短缺，这对酒店盈利能力形成一定压力。

不过，新加坡政府正通过增加工作准证配额、推动酒店业数字化等方式缓解这一问题。总体来看，新加坡酒店投资的核心风险在于高成本和外部需求波动，但这些风险以其卓越的治理和市场地位为基础，被控制在相对可管理范围内。

新加坡圣淘沙岛

新加坡VS亚太其他市场：综合以上，新加坡酒店业在亚太具备以下比较优势：需求端，新加坡拥有稳定高端客源和多元市场支撑，抗跌性强、恢复快；供给端，政府严格管控酒店土地供应，未来5年仅计划增加约5,880间客房，相当于现有供给的7.4%。

供给增幅年均不到1.5%，有效防止了过度建设，实现供需动态平衡。这一点在区域内十分突出——许多东南亚城市存在酒店过量开发隐患，而新加坡因土地有限和规划严谨，长期保持供给偏紧的状态，利于经营者维持高入住和房价水平。

资本端，新加坡政治稳定、法治健全，没有外汇管制，交易过程透明顺畅，产权保护强，使其成为机构投资者眼中“安全资产”。相比之下，区域一些国家可能存在政策不确定性、产权复杂或汇率风险。这些都提高了新加坡作为投资目的地的吸引力。

因此，我们看到即便疫情冲击，区域内资金并未撤离新加坡酒店市场，反而在机会出现时迅速回流。而在风险方面，新加坡也并非完美无缺：作为成熟高端市场，新加坡投资收益率偏低，资金占用量大，不适合风险偏好高或寻求快速回报的投资者。

此外，新加坡的强势货币和较高消费水平，可能在一定程度上限制旅游客源的增长（例如部分价格敏感游客可能转赴邻近的物价低廉国家观光）。

但从长期看，这些因素不足以撼动新加坡作为亚太酒店投资重镇的地位。新加坡依托其良好的治理和独特的定位，仍将稳居“高回报（运营）、低风险（投资），继续吸引看重长期价值的全球资本。

投资策略和市场洞察

面向中国及全球酒店投资者，在考虑布局新加坡市场时，可以参考以下策略和洞察，以求在收益和风险之间取得理想平衡：

专注高端，优选旗舰资产：新加坡酒店市场呈现“高端强者恒强”的特征。疫情后高端及豪华酒店的房价和RevPAR增长最快，而低价经济型酒店复苏相对滞后。这说明高端细分拥有更强的抗风险和提价能力。

新加坡乌节路雅诗阁公寓

建议投资者优先关注定位奢华和高档商务的旗舰物业，例如滨海湾、乌节路一带的知名酒店。这类资产虽然成本高，但能够享受新加坡稳定的高端商务和会展客源，盈利水平和资产增值潜力更佳。

从长期看，高端酒店稀缺性强，易于保持市场领导地位，也更符合新加坡打造高品质旅游目的地的整体方向。

长期持有，追求稳健收益：新加坡酒店投资适合长期布局，获取稳健回报。正如前文分析，新加坡酒店资本化率约4-5%，初始收益率不算突出，但胜在现金流稳定和风险低。对于风险厌恶型投资者而言，这类核心资产是优化投资组合的良好选择。

投资者应有长期持有心态，不应期望短期炒作获利。历史证明，新加坡优质酒店资产价格走势稳中有升，持有十年以上往往能见证明显的升值。此外，新加坡无资本利得税，长期持有并最终出售可以合法享受资产增值收益而不被征税。这些都有利于长期投资策略的实施。

把握时机，优化财务结构：鉴于全球加息周期接近尾声，未来1-2年或是进入新加坡酒店市场的窗口期。预计从2024年底开始，新加坡贷款利率将随美联储降息而下调。投资者可利用这一时期融资成本下降的利好，提高杠杆利用率，放大股本回报。

同时，建议合理设计财务结构，例如采用新元和美元贷款组合来对冲汇率风险，争取获得低息融资。在资产选择上，可关注那些疫情中业绩受损但地段和品质优秀的物业——此类资产估值尚未完全恢复，有可能以相对合理的价格购入，一旦行业全面复苏，它们的价值将水涨船高。

善用REIT等平台合作：对于海外投资者尤其是资金量有限者，直接收购整座酒店可能门槛过高。可考虑通过投资新加坡上市的酒店类房地产信托(REIT)或与本地大型业主合作来间接参与市场。

目前新加坡有多支酒店和服务公寓REIT，如雅诗阁信托、丰树旅宿信托等，持有众多本地酒店资产，2023-2024年这些REIT收益随行业复苏而大幅提升，分派率具有吸引力。

同时，若有意直接投资物业，也可寻求与本地房地产集团合资，以其为主操作项目，投资者提供资金共同分享收益。这种模式能够降低单一投资者的风险敞口，并借力本地伙伴的市场经验和资源，实现“双赢”。

关注政策导向和供应走势：新加坡政府每半年公布的政府土地销售计划（GLS）是观察酒店未来供给的重要窗口。比如2024年下半年仅推出一个酒店用地——河谷路地块，最多可建530间客房。这反映出官方对酒店供给的谨慎态度。

投资者应跟踪这类信息，把握新酒店项目机会。若有能力获取GLS酒店地块或重建机会，将非常难得。同时，可关注政府推出的酒店业转型路线图（例如《2025年酒店业转型蓝图》），其中涉及的数码化、可持续发展举措可能获得政策或资金支持。提早布局智慧酒店、绿色节能改造等方向，不仅响应政策亦有助于提升资产价值。

此外，新加坡致力于巩固会展之都地位，未来将扩建樟宜会展中心、新设大型主题活动等，这些都会进一步利好酒店需求面，投资者可据此调整策略，在相关区域提前布局。

重视风险管理，多元分散投资：尽管新加坡酒店投资整体稳健，但黑天鹅事件仍不可掉以轻心。建议投资者建立完善的风险管理机制。

例如，购买业务中断险以防范突发事件造成的现金流中断；预留一定营运资金，应对市场低迷期的支出需要；在人力、防疫等方面与政府部门保持沟通协作，及时获取支援。

同时，在全球配置上，也可将新加坡资产作为投资组合的“压舱石”，搭配一些新兴市场的酒店投资，以实现风险分散和收益均衡。这样即使某地市场出现波动，整体投资组合仍能保持稳定。

总之，新加坡酒店市场对于注重长期价值和安全性的投资者而言，是充满吸引力的目的地。其成熟的市场、高品质的资产以及政府的保驾护航，提供了在亚太独一无二的投资环境。

对于中国及全球酒店投资者来说，借助新加坡这一平台，不仅可以收获稳健的财务回报，还能获得宝贵的国际化运营经验和声誉背书。这份深度研究希望能为有意布局新加坡的业内人士提供有益参考。

在实践中，把握新加坡的机遇需审慎规划、理性决策；唯有深刻理解本地市场脉络并制定周全策略，方能在这片高度竞争但前景广阔的土地上收获丰硕的投资成果。

*本文仅代表作者个人观点，非SelectiveSearch立场