前言

FORWORD

酒店设施是酒店重要的资产，也是酒店运营的根本。酒店设施在酒店的实际运营中，为客人提供直接体验的产品与服务，如房间内的床品、盥洗设施，公共区域的沙发、电梯，以及健身器材、娱乐设备等。同时，设施也间接影响客人的感官体验，如空调温度、设备噪音和房间气味。

酒店进行运营设施现状评估，并不意味着酒店的经营出现了问题，也可以是酒店对于未来潜在经营风险的提前把控，或是希望对酒店经营的提质增效。这包括对老旧酒店的设施进行更新，以提高运营效率和收益，以及对市场变化做出响应，根据客群需求和市场调查结果，对酒店设施进行改造或优化。

为达到酒店想要实现的改造目标， 在必要的时候还会需要对酒店进行再定位，以确保符合当前的市场需求及发展趋势，从而恢复或加强其在区域内酒店竞争群的竞争力。

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Chapter

01

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评估时除了考虑自身情况，更需要结合市场环境

对于酒店运营设施现状的评估，大多数人会先从酒店内部寻找问题的来源，但是， 内部的问题往往需要向外部市场寻找答案。尤其是随着互联网的飞速发展，酒店之间的横向对比越来越容易，也越来越清晰，就 更需要对所处的市场进行充分调研，了解当前的市场环境，综合探究各类影响因素。

重点之一是 对酒店所处的竞争市场进行调研，针对本酒店与竞争酒店之间进行优劣势分析，对比各个设施与对方的差异点，综合分析酒店各个设施在竞争市场中所处的位置。其次， 是对酒店客群结构进行分析，了解酒店的客群类型和所占比例，以主力客群为主，其他客群为辅进行对于当前运营设施的分析， 对比各个客群的需求特征和消费偏好与现有运营设施之间的匹配程度，让后续的优化和改造工作能够更加“对症下药”。

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Chapter

02

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要以资产管理的视角进行运营设施现状的评估

虽然评估工作针对的是酒店运营设施的“现状”，但是并不能只看到眼前的部分，还需要将眼光放得长远， 思考酒店运营设施对酒店未来资产保值与增值的影响。

评估及建议的依据，一方面是 基于对财务指标的考量，针对酒店设施的评估及后续的改造建议，都应该以增加收益、降低成本、减轻风险为目标来进行，以达到最优的酒店收益情况。另一方面， 还应该结合市场趋势的研究，保证后续改造及提升的方案是具有前瞻性的，能够在较长的时间内保证其竞争力及市场地位。此外，还应该着重考虑改造后对于酒店形象和品牌价值的影响，以实现酒店资产的保值和增值。

比如已经有相关研究表明，企业在Environmental，Social，Governance（ESG）中的投入程度对于消费者的消费偏好和投资者的投资意愿均会产生积极影响。 所以，在酒店设施的改造方案中适当增加ESG概念的应用，不仅有助于酒店的实际运营，也有助于未来酒店的资产退出。

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Chapter

03

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评估及建议要保证未来的可落地性

对于运营设施的评估和建议不能太过于脱离实际， “接地气”对于酒店运营设施的评估和改造来说重要。

第一，不能为了追求过高的改造预期而不计成本，设计超过酒店能力的改造方案。要从酒店的实际情况出发，并且结合已经取得和研究得来的信息，对改造优先级进行排序，降低酒店的改造压力。 第二，针对市场的趋势要进行理性分析，不能盲目跟风，更不能为了追赶当下潮流而过度投入。市场环境变化日新月异，酒店应该把目光放在核心、实在的地方，用通俗的话来说就是“好钢要用在刀刃上”。 第三，要考虑改造后设施及设备日后的实际运营情况，除了初始的投入，运营过程中的维护难度、维修成本同样要考虑在内，运营设施的改造可能是一时的事情，但是后续的运营是长期的工作。

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酒店开发商和投资者需提升对酒店设施管理的重视，认识到设施状况直接影响酒店的品位特色、客户体验、市场吸引力以及服务和运营效率，进而影响市场定位和现金流。

同时， 采用环保和节能措施能提升酒店的非财务表现，这些都会对酒店资产和品牌价值产生影响。

有效的设施评估和管理对酒店的长期运营和资产估值至关重要。如果在酒店“出生”的时候没有做好相关的工作，那么就在酒店“重生”的时候努力把它做好吧！

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【部分文章来源：澎润酒店资产管理】