△（图/pixabay）

1990年，北京国贸商城开业，中国第一个购物中心由此诞生[1]。

2015年，全国购物中心场日均客流4.7万人；这一指标在2023年时，降为2万人[2][3]。

如今，购物中心作为中国零售行业的重头戏，已走过了近三十年的发展历程，进入存量增长时代。

商业楼盘越盖越多，每个购物中心的人气却越来越淡。不论是北上广深，还是二三线城市，很多商场正在倒闭的边缘。四五层高的大楼里，营业的店铺没几个，走进商场的人大多只是蹭蹭空调，而不再是购物。

供过于求，商场人气大不如前

购物中心的生意变得不好做，一部分原因是国内的商场实在是太多了。

截至2023年年末，国内21个主要城市的优质零售地产总存量已突破1.4亿平方米[4]。要知道，日本、韩国人均购物中心面积约为1平方米，中国香港约为1.5平方米，但中国内地的一些二、三线城市人均购物中心的面积已经达到或超过了2平方米[5]。

从附近三公里的社区型购物中心，到覆盖整个市区的核心商圈，乃至吸引周边城市消费者的奥特莱斯型大商场，购物中心扩建的野心早已超过了人们在线下消费的欲望。

△ （图/pixabay）

德勤在2024年中国零售行业的报告中指出，自2022年第三季度起，至2024年第一季度，我国消费者信心指数持续处于基准线（100）以下[6]。

如今，相较于“今天挣钱今天花”，把钱放进银行才能给消费者“稳稳的幸福”。

以中国银行为例，活期存款年利率从12年前的0.35%下调至0.15%，定期存款五年年利率从近4.75%降至1.8%[7][8]。但与此同时，我国境内住户人民币存款总额逐年上升，2023年末达到历史新高136万亿元[9]。

消费者变理性，对于商场内入驻的商户来说可不是什么好事。

作为典型的商业地产，购物中心一般靠吸引商户入驻、开店，收取他们的租金和物业管理、运营等费用，从而实现盈利。愿意来花钱购物的人越来越少，购物中心对商户的吸引力也跟着下降。

截至2024年3月，中国连锁经营协会调查的447家购物中心里，有40%的购物中心的开关店比跌破1[10]。

据仲量联行统计，2023年第三季度，中国21城优质零售地产市场平均空置率为10.7%，二三线城市零售商业空置率更是处于历史高位[11]。

即便是被誉为“消费之都”的上海市，2024年第一季度全市空置率也有7.9%，高于近三年来的平均水平[12]。而商场空置率的行业标准一般而言是5%，对于都市型的购物中心，想要达到5A等级评定，空置率的标准更是小于等于3%[13]。

商场的生意为啥不好做了？

不同定位的商场面临着怎样的难题？

为什么商业地产公司还在扩张购物中心？

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