【品橙旅游】7月26日，基础设施REITs再出重磅消息。

国家发展改革委印发《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号），其中对文化旅游领域基础设施的范围进一步扩大：即包括自然文化遗产、国家 5A 级和4A 级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。

常态化新规于2024年8月1日起实施。

相较于2021年6月，国家发展改革委印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）中指出在自然文化遗产（以《世界遗产名录》为准）、国家5A级旅游景区等具有较好收益的旅游基础设施开展试点，1014号文件对文化和旅游基础设施最显著的变化是：文化旅游基础设施范围进一步扩大，由自然文化遗产、国家5A级扩展到4A级旅游景区项目；资产也进一步扩大，由景区范围扩展到配套酒店资产。

从2020年4月份基础设施REITs试点工作正式启动，到2021年6月份首批9个基础设施REITs试点项目挂牌上市，再到2024年7月基础设施REITs常态化运营，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个项目（含扩募项目），其中44个项目发行上市，共发售基金1285亿元，用于新增投资的净回收资金超过510亿元，可带动新项目总投资超过6400亿元。据统计，上市基础设施REITs项目已累计向投资者分红超130亿元，2024年上半年中证REITs全收益指数上涨8.65%。

此次基础设施REITs常态化发行，对文化旅游基础设施REITs而言，主要有以下几方面变化：

1

申报区域

常态化与试点阶段是全国各地符合条件的项目均可申报。常态化新规取消了试点阶段的重点支持区域，全面放开。

2

行业范围

针对文化旅游基础设施REITs而言，主要进一步丰富了三个方面的资产类型：

• 一是园区基础设施。增加了“若纳入项目底层资产的单体建筑中包含物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和配套底商，且占同一单体建筑面积比例不超过 30%的，可纳入项目底层资产。”
• 二是文化旅游基础设施。包括自然文化遗产、国家5A级和4A级旅游景区项目。在景区规划范围内、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的配套旅游酒店可纳入项目底层资产。
• 三是新增消费基础设施。包括百货商场、购物中心、商业街区、商业综合体、农贸市场等城乡商业网点项目，家居、建材、纺织等各类专业市场项目，以及保障基本民生的社区商业项目。与消费基础设施物理上不可分割、产权上归属于同一发起人（原始权益人）的酒店和商业办公用房，可纳入项目底层资产，其建筑面积占底层资产总建筑面积比例合计原则上不得超过 30%，特殊情况下最高不得超过 50%。

3

底层资产完整

常态化明确项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围。特别是“鼓励将资产所属同一建筑物全部纳入底层资产，并要求特殊情况下未纳入部分资产占单体建筑的面积原则上不得超过30%，最高不得超过50%。”这一规定是对满足一定条件的酒店、配套资产与园区基础设施、消费基础设施、文化旅游基础设施具有优势，一定程度上为上述基础资产项目解决了保证资产完整性的政策难点。

4

放宽扩募规模

试点和常态化均要求基础设施REITs首发不动产评估净值不低于10亿元。但常态化有所修改，即“对于因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产的项目，以及首次发行规模超50亿元的项目，可适当放宽可扩募资产规模要求。”这对文化旅游基础设施REITs而言也是一大利好，由于当前文化旅游基础设施行业符合REITs发行条件的项目较少，且扩募资产压力较大，该举措无疑进一步减轻了对文化旅游基础设施REITs的压力。

5

优化项目收益

常态化新规取消了产权类项目未来三年分派率不低于3.8%、经营权项目未来三年IRR不低于5%的收益率指标。具体而言，基础设施项目近三年的平均EBITDA或经营性净现金流需不低于未来三年预测的平均EBITDA或经营性净现金流的70%。这一变化对于文化旅游基础设施REITs而言，意味着将更多交由市场自行判断、自主决策、自担风险。同时，这一变化对于解决景区、酒店等文化旅游基础设施REITs底层资产存在淡旺季收入的稳定性是比较有利的。

6

简化申报流程

常态化新规取消前期辅导环节，改为由省级发展改革委或中央企业直接申报；明确各环节时限要求，严格限定省级发展改革委的退回或受理时间、咨询评估机构提出问题次数以及项目方反馈时间，进一步提高申报推荐效率。明确：12个月内退回3次，6个月内不能报；故意隐瞒编造材料的12个月不能报。

自2021年试点以来，文化旅游基础领域已有多个基础设施开展REITs前期培育，但至今尚未有项目获得推荐和发行，其重要原因之一是符合条件的可扩募资产相对较少。

目前，国内共有339家5A级旅游景区和59项世界自然文化遗产，其中4A级景区超过4500余家。据不完全统计，文化旅游基础设施REITs主要有以下特点：

（1）项目数量

目前，共有17家5A景区披露要进行基础设施REITs，其中涉及5家世界文化遗产和1家世界自然遗产（含1家双世遗），暂时没有4A级景区参与。具体来看，具体情况如下：

• 17家5A景区分别是：喀斯特景区、华山景区、刘公岛景区、萤火虫水洞·地下大峡谷旅游区、鼋头渚景区、武当山风景区、黄山景区、龙门石窟景区、赤水丹霞旅游区、万佛湖景区、矮寨·十八洞·德夯大峡谷、南靖土楼景区、火山热海旅游区、萍乡市武功山景区、新疆赛里木湖、山海关景区、三孔景区。
• 5家世界文化遗产项目分别是：武当山古建筑群（武当山景区）、黄山、龙门石窟、福建土楼（南靖土楼景区）、三孔景区。
• 1家世界自然遗产项目即，中国丹霞（赤水丹霞）。

（2）省域分布

基础设施REITs的景区和世界遗产项目涉及14个省份，其中山东省3项，暂居第一，其次是安徽省2项，位居第二，其余重庆市、陕西省、江苏省、湖北省、河南省、贵州省、湖南省、福建省、云南省、江西省、河北省和新疆自治区均为1项。

（3）发行规模

从目前已经公开的发行规模上看，仅有7个项目公布发行规模，分别是：

（4）项目进度

目前，各景区基础设施REITs项目进度情况如下：

表1 各景区基础设施REITs项目进度情况

总体而言，此次《通知》放宽文化旅游基础设施项目范围，旅游景区标准从5A放宽至4A，并涵盖景区规划范围内的配套旅游酒店，将进一步推进更多优质文旅类资产通过REITs方式创新投融资机制，赋能实体经济发展。

通过REITs盘活文化旅游资产，不仅是国家文化自信建设的重要内容，也是旅游领域深化供给侧结构性改革的重要抓手。特别是常态化新规在文化旅游基础资产类型上，将4A级旅游景区和配套酒店纳入资产范围，无疑将进一步扩展和释放文化旅游基础资产的规模，促进更多旅游景区资产盘活，推进文化和旅游深度融合发展。