從“沉寂”到“走紅”，老火柴廠“烹煮”出的醇香咖啡
本網訊 市北區昌邑路4號，有著近百年歷史的青島火柴廠，突然以時尚新地標的姿態火出瞭圈。
無處不在的“火柴廠生活制造局1928”LOGO，隔著玻璃的咖啡豆烘焙，還有那抹濃鬱的咖啡香氣，以及每一個網紅地標的標配——客流高峰期排起的長隊，都在直觀地告訴每一個來訪者：那個早已退出人們生活的老火柴廠，換瞭一種方式又“回來”瞭。
咖啡工場入口處的“火柴廠生活制造局1928”LOGO。
在95年的歷史長河裡，老火柴廠見證瞭青島民族火柴工業的勃興，走過瞭國有工廠的輝煌時期，經歷瞭生產木制工藝品的轉型，再到零散出租，用途幾經輾轉。這個靠近寸土寸金的臺東商圈的老廠區，長久以來其實是沉寂的。
它的境遇和許多產業變遷後的老工業建築一樣，如蒙塵的珍珠散落在城市：獨特的歷史價值、較好的區位優勢固然極具吸引力，但解決復雜的權屬、完善功能、確立新定位、引入新業態這一個接一個的關口，都讓老工業建築的活化成瞭公認的大難題。
走進老火柴廠，記者復盤它從“沉寂”到“走紅”的過程，更試圖揭示這背後“解題”的思路。
探索分步改造的“微更新”模式
“改造前，園區租賃業態雜亂缺乏主線，出租率不足40%，屋面和管線漏水，貨物亂堆亂放，管理無序。”青島華通都市產業園投資運營（集團）有限責任公司總經理邵艷濤剛接手昌邑路4號園區時，第一感覺是“可惜瞭”。
昌邑路4號靠近寸土寸金的臺東商圈，周邊的利津路小商品市場廣為人知。很多青島人都習慣用另一個頗具歷史韻味的符號稱呼它為“老火柴廠”，在這個國營單位上班曾經是一件很令人艷羨的事情。
據《青島市志》記載，青島的火柴生產起步於1916年，日商開辦的火柴生產企業一度壟斷瞭青島的火柴市場。1928年，民族企業傢江一山創辦華北火柴廠，即青島火柴廠前身，生產中山、北鬥、虎、良心、光明5種商標牌號的火柴。青島民族火柴工業蓬勃發展，結束瞭長期依賴“洋火”的歷史，青島由此成為全國重要的火柴生產基地。新中國成立後，國營青島火柴廠組建，青島火柴出口到新加坡、馬來西亞、埃塞俄比亞等40多個國傢和地區。
上世紀90年代，伴隨打火機的普及，火柴工業迅速從輝煌走向衰落。1995年，陷入經營困境的青島火柴廠遷出市區。原廠址成立的青島益青工藝制品有限責任公司轉產木制工藝品，停產之後又以零散出租的方式對外經營，雖地處城市核心地段，卻一直“守著金碗過窮日子”。
2022年年初，受益於青島實施城市更新和城市建設三年攻堅行動，老火柴廠迎來新的開發者——青島華通集團的物業板塊子公司華通都市產業園。
接手之初，在華通都市產業園內部就如何開發老火柴廠有過一番爭論：如果統一規劃招商管理，改造“舊巢”來吸引“新鳳”，不僅要疏解騰退部分原有租戶，還要投入巨額資金，會不會造成投入與收益不成正比？
最後大傢達成瞭共識。像北京首鋼園、上海楊樹浦水廠那樣的大手筆改造，並不適用於老火柴廠這樣小體量的老工業建築開發。各個城市的政策規劃、產業環境、經濟體量都不一樣，園區招商運營很難全盤照搬，應該因地制宜，采取“一城一法”“一園一策”。
“城市更新進入一個挖掘存量的階段，在體量不大的盤子裡更要用‘巧手’作文章。”邵艷濤說。
於是，沒有氣勢磅礴的“整體開發”，而是“小步快跑”不斷迭代更新原有租賃業態，逐漸調出不符合產業定位的老商戶，同時匹配新入駐商戶需求……老火柴廠摸索出一種分步改造的“微更新”模式，合理控制投入產出比，用較小投入帶動較大產出，用增量租賃收益反哺投改成本支出，通過獨立核算體系，園區形成穩健可持續增長的運營模式。
破局的“咖啡工場”
如果就此認為，華通都市產業園在老火柴廠的開發利用中隻有充滿妥協的“現實主義”，那就大錯特錯瞭。對於老火柴廠的未來定位及新業態的引入，他們充滿瞭“理想主義”的激情。
經過前期的實地調研，結合歷史狀況和周邊商業環境，昌邑路4號被定位為文化創意產業園。在精準招商過程中，華通都市產業園結識瞭“四分時咖啡”。雙方初次見面就碰撞出合作的火花——一方興奮於對方團隊的工匠精神，一方有感於國企“房東”的滿滿誠意。幾經對接洽談，一個將潮流文化與產業相結合，把老火柴廠歷史文化與精品咖啡“嫁接”的咖啡工場創意應運而生。
咖啡工場是近年新興的一種前店後廠模式，業態融合瞭咖啡工廠與咖啡館，既生產銷售咖啡豆，也可以讓消費者在品嘗世界各地精品咖啡之餘，近距離觀看咖啡烘焙的全過程。國內最知名的咖啡工場案例是上海南京西路的星巴克臻選上海烘焙工坊，面積近3000平方米，除瞭展示咖啡豆的烘焙工藝，還售賣咖啡、蛋糕、茶飲、酒水等，成為熱門旅遊景點。
不過，像青島這樣把咖啡烘焙搬進老廠房還沒有先例。
在歷經歲月滄桑的老樓身上，電梯更換、屋頂防水、樓梯加固等改造不隻是簡單的翻新，更是要滿足產業需求。比如，咖啡烘焙要使用天然氣加熱，最核心的剛需是加裝天然氣管道。為解決管線施工的難題，華通都市產業園多次協調泰能燃氣公司，最終成功將燃氣接入園區，為後續引入相關業態奠定基礎。
園區做好瞭基礎改造，剩下的則交給市場。
咖啡工場聘請國外設計師操刀設計，在細節處實施成本控制——墻面是水泥和紅磚，頭頂的橫梁和管線外露，把老化的窗戶更換成有年代感的磨砂玻璃……簡單的工業風，延續瞭生產車間的原有建築風格，節省瞭裝修支出，把更多的資金用在運營上。咖啡工場在業態佈局上也不局限於咖啡，還設置面包烘焙、綠植、露營用品等區域，打造沉浸式消費體驗場景。
“這裡是我工作過的地方，以前是一個很大的車間。經過裝修之後，發生瞭翻天覆地的變化。”故地重遊的老火柴廠退休職工張榮芳感慨道。
“從1到N”的裂變
老工業建築復興的關鍵在於產業的活化，引入核心優質項目，從而激活更多的新場景、新業態，實現“從1到N”的裂變。
“讓老建築煥發新的活力，一方面是硬件更新，但更重要的是場景更新，要有新的業態和新的模式。年輕人對火柴和火柴廠已經很陌生瞭，要打造迎合年輕消費者需求的社交空間，這裡不單單有咖啡，還有文化與生活。”四分時精品咖啡烘焙工場主理人傅剛說。
咖啡工場的成功讓更多後來者看到瞭老火柴廠的文化價值，從貴陽到青島創業的Cycle Game沉浸式電影劇場主理人龍方之就是其中之一。
“作為老建築，老火柴廠的整體氛圍適合文化產業。”咖啡工場尚處於裝修階段時，龍方之就實地參觀過，這是她把項目落在老火柴廠的重要決策因素，“咖啡與劇場的消費人群很大一部分是重合的，我們後續也準備與咖啡工場做一些聯動，互相導流。”
如今，咖啡工場已經成為老火柴廠要素資源的“流量節點”，園區出租率從最初的40%提升至90%。老火柴廠保留下來的3棟樓中，1號樓進駐瞭咖啡工場和電影劇場，原有臨街零散的文化用品店招商引入晨光、得力等知名文具旗艦店。對其他兩棟樓的開發，華通都市產業園也著手實施，3號樓簽約引進一傢環保公司總部，2號樓計劃改造成商務酒店。
“這座百年工廠曾經是民族資本與外國列強抗衡的舞臺，見證瞭共和國工業快速發展、走出國門的輝煌，親歷瞭傳統工業在經濟轉型陣痛中的落寞。現在，咖啡工場、電影劇場、文創旗艦店賦予瞭園區新的產業生命力。一個好的文創園，一定是場景和消費的有機結合。”邵艷濤說。
而像老火柴廠一樣的老工業建築，華通都市產業園共承接瞭19處。延安三路109號的海珊制衣廠、延安三路212號的孚德皮鞋總廠、哈爾濱路46號的東方襯衫廠、永平路4號的青島第二印染廠……承載城市記憶的老廠房在保留原有建築結構的基礎上，結合微改造、輕介入、強功能的設計手法，變身為開放性、藝術性的辦公和商業空間。
正如張貼在咖啡工場長廊裡的那句標語——“曾經這裡是火焰的源頭，如今是我們眼中不滅的火光。”這些見證青島工業百年輝煌的老建築，正以嶄新的面貌“活在當下”，為城市產業發展增添新的活力。
來源：觀海新聞 編輯：王朵 責任編輯：張致之