今年2月，官渡区将原来规划的中国普洱茶中心暨普洱茶博物馆项目交易中心地块，调整为住宅用地，并在今年7月公开拍卖，在经过18轮竞价后，云南建投击败邦泰集团成功拿地。如今，建投正在该地块上建设春城瑞府项目。

中国普洱茶中心暨普洱茶博物馆项目位于官渡古镇，是官渡区的重点文旅项目，除了普洱茶博物馆之外，还计划建设一个普洱茶交易中心，一座七星级酒店，位置就在珥季路和广福路交口东北角。

中国普洱茶中心暨普洱茶博物馆规划效果图

4年前，负责项目投资的官渡区国投曾经公布了中国普洱茶中心暨普洱茶博物馆项目的设计方案，最引人瞩目的七星级酒店被命名为滇叶酒店，同时公布的效果图看起来也十分高大上。

但是在今年2月，官渡区调整了土地规划，将原计划建设七星级酒店和普洱茶交易中心的一部分地块改为住宅用地，虽然按照4年前的规划方案，七星级酒店所在的地块并未调规，但因为酒店和交易中心实际上连在一起，如果交易中心被取消，七星级酒店也凶多吉少很难保住。

果然，3天前昆明市自规局发布了官渡古镇王家庄、尚义村城改项目GD-GDGZ1-A1-01-02地块的控详规调整方案，GD-GDGZ1-A1-01-02地块正是当年规划建设滇叶七星级酒店的土地（下图），如今从商业商务金融用地调整为二类住宅用地，只是地块面积略有缩小，沿广福路方向有较大退让，原来39.3亩的土地变成为了32.7亩，容积率从2.64降为2.5，建筑限高从80米降到了66米。

官渡区将原来计划建设七星级酒店和普洱茶交易中心的土地几乎全部调整为住宅用地，很是出人意料，因为酒店地块位于珥季路和广福路十字路口，属于商业开发上所谓的八面风位置，这种地段传统上都会进行一定规模的商业开发。建投春城瑞府所在地块位于此次调规的酒店地块北侧，距离广福路有一段距离，商改住还情有可原，如今连酒店地块也改为住宅用地，在八面风位置几乎放弃商业开发余地，颇有从一个极端跳到另一个极端的意味。

干脆舍弃商业开发可能，推翻七星级酒店规划，目的当然是为了卖地。今年7月，旁边一宗商改住地块公开拍卖，建投和邦泰都展现了志在必得的决心，双方激战18轮才分出胜负。也许正是这一幕，让官渡区看到了剩余商业地块的巨大市场价值。

此次调规的GD-GDGZ1-A1-01-02地块面积略小于今年7月拍卖的春城瑞府地块，但容积率一样，如果拍卖的话起拍价也应该在每亩1000万以上。7月份建投和邦泰一路将如今的春城瑞府地块从4.3亿推高到了5.1亿，每亩折合1186万。如果参照春城瑞府的土地成交价，GD-GDGZ1-A1-01-02地块的最终成交价也应该在3.8亿以上。

被调规等待出让的原七星级酒店地块（绿框内区域）

接下来就看GD-GDGZ1-A1-01-02地块何时上架拍卖，如果快的话今年就有可能完成出让。而另一个悬念当然是谁来拿地。今年7月遗憾落败的邦泰，如今在昆明顺风顺水，在售项目去化很快，大概率会卷土重来。已经在旁边开发的云南建投，如果将紧邻的GD-GDGZ1-A1-01-02地块一并拿下，作为春城瑞府二期合并开发的话，也是很好的策略。

看起来邦泰和建投还得大战一场。