鸿园，大写的错过！
发完西杨金，有不少粉丝说，讲讲鸿园片区吧。
爱要有回应，今天讲讲鸿园。
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开局一张图。
北龙湖、龙子湖、CBD、高铁站，所组成的平行四边形，是郑州的最强大腿，这是共识。
北龙湖＞CBD＞高铁站＞龙子湖，四条擎天柱这样排列，也是共识。
杨金西承接北龙湖直接外溢第一步，鸿园承接龙子湖直接外溢第一步，金水北承接老金水+北龙湖+惠济置换。
很清晰，所以金水北当了三年郑州当红炸子鸡。
所以，价值度排名现在已经出来了，金水北＞杨金＞鸿园。
这是放在当下的排名。
至于，金水北高容积率的隐忧，杨金龙源路156米断头路通车的潜在利好，鸿园低密、小高层、少安置的先天优势，都要放到至少5年后再说。
2
整个片区处于东三环、京港澳高速、连霍高速、大河路围合区域，版块内临两条高速路，南侧临郑济高铁。
道路
规划里面，鸿园的路网还是很规整的，三纵三横，西南与连霍交汇处还有个高速上桥口。
但是打开卫星图，你会惊奇的发现，诺大一个鸿园版块， 只有一条鸿宝路，颤颤巍巍地维持着片区与外界联系的唯一体面，除此之外，鸿园再也找不到一条完整的通向外部的道路。
鸿宝路和鸿苑路还算完整，但是也相当原生态，在过去的三四年里，没看到什么变化。
此外，
杨金路，断头。
金城大道，断头。
明理路，不通。
博学路，不通。
博学路据说今年能修通，祝它好运吧。
鸿园也是有地铁的，20号线和1号线延长线，两条地铁都还在规划图纸上，1号线延长线目前也没有动工。
可以忽略。
2、教育
如果问鸿园什么配套落地最快，那无疑是学校。
教育也是鸿园近几年唯一的好消息。
今年初 省实验中学北校区落户鸿园，并计划在今年6月招生，整个版块振奋了一把，颓然的二手房一口气怒涨2000元/㎡。
此外，广汇湾和信达时代国著旁边 纬五路一小分校已开学，对面中学用地据说要引进八中。
天伦城引进了 优胜路小学和郑州一中，据说小学今年招生，中学明年招生，但是目前来看的话两个学校都还在施工中，是否能按时招生还有待考证。
当然，这几个学校如果都能如期招生，鸿园的教育配套不仅密度能提上来，而且质量上也都不错，优势就一下子凸显出来了。
3、其他
鸿园的其他生活配套主要依赖于清水苑、秀水苑入住的形成的基础商业，后期广汇湾北侧的商业用地据说广汇要自己招商，天伦城内部规划要引入一个丹尼斯。
医院目前是没有的，要依赖于一附院东院区，好在开车并不远。
在界面上，虽然鸿园看起来还比较原生态，但是安置区在鸿园片区不多，广汇湾北侧是姚店堤社区，天伦城北侧是任庄和小金庄，社区都不大。
同时，相对于西杨金，鸿园版块最大的“地主”鸿园每一期都按时交付了，天伦城一期也交了，连瀚海尔湾都交了， 起码在交付上，鸿园的命比西杨金好太多了，一眼看过去没那么多糟心的烂尾和延期。
环境低密、纯粹；
学校多，质量好；
路网、地铁、商业基础配套贫瘠，且短期内难以改善，
这就是鸿园的基本面。
3
从金水科教园的总体规划图里，把鸿园片区截出来放大如下：
目前在售的有信达时代国著、广汇湾、碧桂园天玺湾、天伦城、鸿园。康桥香麓湾停售。
➤鸿园
在售六期，现房，洋房+叠墅产品，洋房面积160起， 均价2.6万，拎包入住，叠墅200平以上，总价500万起。无论是面积段，还是价格，鸿园还是片区的天花板。
➤天伦城
整个片区最东侧，离1号线延长线不远，地块也比较大，能容纳自身配套的建设，目前已建好一个室内体育中心和一个户外公园。规划还有一个2万方丹尼斯。
一期已售罄，剩余几套一楼， 价格12000-15000不等；
二期早期和绿城合作，最终不了了之；
三期在售，25年6月交房，高层+洋房产品，面积98-144，毛坯，高层均价15000，洋房均价18000，6.18之前有24个月月供补贴，每个月5000-8000不等，按月打到业主账户。
需要注意的是三期南侧距高铁线距离只有150米左右，正面高铁的噪音还是有一定影响的。
在开发之初，天伦在这个项目上充满了雄心壮志，打算树立新的品牌形象，无论是学校的引进还是和绿城的合作，以及一些配套的规划落地，直至三期，项目还请了李玮民担纲设计，升级了系统窗，所有的窗户都做到落地，这些都是曾经做过的事。
但是很不幸，这个项目遇见了市场连续下行。
➤碧桂园天玺湾
分两批交房，时间分别是24年6月和12月，小高+洋房产品，面积100-140，带装修， 小高均价14000，洋房均价17000。
天玺湾价格从开盘到现在，可以说是一路往下，碧桂园的价格策略一直都很灵活，市场行为不做评判，降价保命比死扛烂尾强，调研时项目工地叮叮咣咣一直没停。
项目西侧是贾鲁河，贾鲁河公园已经投入使用，交房后小区西边会开个侧门，直接能走入公园，晚上散散步还是蛮好的。
➤信达时代国著
鸿园唯一的央企楼盘。25年6月交房，小高+洋房产品，面积120-140，毛坯， 高层均价16000，洋房19000。
➤广汇湾
年底交房，纯小高，面积100-140，毛坯， 均价17000，户型不同价差较大，横厅140户型价格基本在 18000以上，其他户型中间户位置不到17000也能买到。
信达时代国著和广汇湾挨着，放在一起讲。
两个项目都是鸿园最靠西的位置，也是整个版块进出交通最方便的，按照鸿园版块目前公共路网的发展进度，进出方便是一个大优势。
南侧是纬五路一小分校，近在咫尺，送小孩念书非常方便，步行目送上学。
再往南大概500多米，是郑济高铁。
以上都是两个项目的共性。
广汇湾纯高层，交房早，东侧临贾鲁河，不临大路，地块素质略优于信达时代国著，户型中规中矩，亮点是几乎每个户型都做了双阳台。
时代国著沿用的是泰禾的规划，高低配，户型也是泰禾设计的，不知道怎么想的，所有户型都没有阳台。
广汇用的是自己的物业，信达用的是康桥悦生活。悦生活物业以前是很不错的，现在的服务水平褒贬不一，但是信达有钱，钱能解决大部分问题，广汇以前的项目物业评价一般，不知道以后会不会提升，但是广汇湾售楼部门口的水系池底积了一层土，开发商让物业洗一洗吧。
4
当我们谈论起鸿园的时候，总是觉得好像还可以，比杨金纯粹，离龙子湖和北龙湖都不太远，环境又好，价格也没有贵到难以接受。
但是如果真金白银去买，又觉得有点不太对。
莫名和一千多年前的曹操面对鸡翅膀时的心情感同身受。
如果要给鸿园贴个标签，应该是： 错过。
如果鸿园的项目都能集中入市的早一点，比如在16、17年，那个时候大家还觉得房价会一直涨，改善又不着急住的客户会买，时间换空间。
那个时候很多城市基建和外扩的速度还很快，回归主城回归核心还没有成为共识，那么鸿园这个距离主城很近先天优势还不错的地方，大家都会有信心片区会随着入住基础配套完善起来。
如果在郑州一路往东奔到绿博的那几年，能给鸿园分一点点眼神和精力，也许鸿园真的可以成为郑州四环内第一且唯一的纯粹改善区域。
如果鸿园的路网已经修通，或者至少有一条地铁可以通到就业中心，有学校，能通勤，对于刚需客户，鸿园也会成为一个选择。
如果……
错过了就是错过了，鸿园片区的现状就是环境好然而配套落地迟缓，改善不想买，离就业中心近然而公共交通极其薄弱，刚需不会买。
这些都不是某个开发商能改变的，所有人都只能做好自己能做的，剩下的就在2023年迟缓地熬下去，等待戈多。
最后，有需要【杨金高清规划图 】 的朋友们，因文件过大，
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