第一数据：准入策研|泰国外资产业准入与土地使用限制
编者荐语
泰国法律针对外国人在行业进入、土地所有权和就业方面设定了一系列限制。在本期内，我们将深入探讨泰国对外国投资者在产业投资上的限制以及土地使用方面的具体规定，并就此提供相应解决方案。
产业限制规定
泰国政府在市场准入方面的法律法规主要有商业部发布的《外商经营法》（Foreign Business Act），其中规定了三类禁止或限制产业：
第一类禁止业务
第一类为禁止业务，主要是一些由于特殊原因禁止外商投资经营的业务。下图为泰国禁止外商投资的产业（第一类）：
第二类限制业务
第二类为限制业务。要经营此类业务，外国公司必须取得泰国商业部长签发的许可证并经政府内阁批准；而且泰方合作伙伴投资在股权中所占比例至少为 40%，同时 2/3 的董事会成员必须为泰国人。下图为泰国限制外商投资的产业（第二类）：
第三类限制业务
第三类为限制业务。从事此类业务，外国公司须经外商经营委员会批准，获得外商营业执照。获得经营许可的公司可由外国投资者 100% 持股。泰国限制外商投资的产业（第三类）：
资本限制规定
外籍投资者在泰国开展经营活动的资本投入除了满足自身经营活动需要，还需满足泰国相关法律法规对最低资本的要求。
外资公司从事上述三类禁止或限制产业以外的行业，最低资本额为200万泰铢；从事第二类或第三类列明的行业，最低资本额为300万泰铢，并且不得低于运营前三年年均预计开支的25%。注册资本应在开始营业或获得《外商经营许可证》后三年内缴清，其中首三个月缴付25%，第一年缴足50%，此后每年缴付25%。
在泰国现行法律下，突破对限制类行业的外资持股限制主要有两个途径：
1） 申请并取得《外商经营许可证》，可以实现对《外商经营法》第二类或第三类行业的控股，其中第二类的行业最多可持股75%，第三类的行业最多可实现100%持股；
2）申请并取得BOI优惠批准，可以实现对《外商经营法》第二类或第三类某些行业的控股或独资。
外资安全审查
泰国没有专门针对外资并购安全审查方面的法律规定，外来投资者只要不违反泰国《外商经营法》中对于外籍人员禁止或限制投资的有关规定，即可按《民商法典》《公众有限公司法》和《证券交易法》有关规定在泰国开展投资并购。
土地使用
《土地法典》规定，外籍自然人或外资持股超过49%的法人原则上不能拥有泰国土地的所有权，只能租用土地，除非该土地位于政府批准的工业区。各地的土地办公室会对提出购地申请的外资公司（无论外资比例多少）进行严格审查，调查泰籍股东的资金来源，确保泰籍股东的身份没有被利用来规避法律。
外籍人员在泰国投资土地的限制主要表现在两方面：一方面，《外商经营法》禁止外籍人员从事土地交易，限制开展与土地开发建设相关的设计、建筑、工程业务；另一方面，泰国《土地法典》也对外籍人员持有土地做了严格限制，即外国公司除特殊情况外均不得持有土地。泰国对建筑物所有权没有限制，外籍人员也可以在租赁的土地上拥有建筑物。
外国人在泰国置业，不能购买带土地所有权的别墅，只能购买高层的公寓（condominium），并且在同一个公寓项目中外国人购买的份额不能超过总数的49%。
此外，根据泰国法律，对土地的利用还需符合多方面的要求，诸如城市规划、土地用途规划、环保、有害物质、能源用电等。另外，如果是依据IEAT或BOI的批准取得土地，则还必须遵守批文中关于土地用途的限制。
根据《土地法典》，外国人或外资控股的公司要拥有泰国土地所有权，主要有以下三种方式：
1) 从外国带入不少于4000万泰铢的投资，投资于泰国国债、国有企业债、不动产基金或者获得BOI优惠的企业并且投资期不少于五年的，可购买面积不超过1莱（约1600平方米）的土地用于投资者本人或其家庭居住，但土地必须位于曼谷、帕提亚、省会城市或其他被规划为住宅区的地区，且不能位于军事区；
2)获得BOI（泰国投资委员会）优惠的公司，无论股权性质，均可获得与经营活动相匹配的土地，但只能用于开展享受优惠的经营活动；如注册资本达5000万泰资或以上，还可获得用于办公和住宿的额外土地。如企业解散或被转让，企业应在解散或转让之日起一年内出售上述土地；
3) 设立于IEAT（泰国工业区管理局）工业园内并享受IEAT优惠待遇的公司，无论股权性质，均可获得位于同一工业园内的土地，用于开展享受优惠的经营活动，如企业解散或被转让，企业应在解散或转让之日起三年内出售该土地。
那么在这三种方式中，哪种方式对投资者更有利？《外商经营许可证》只能解决外资控股的需求，但外资企业在土地所有权、外国人就业方面仍受限制。IEAT可以允许外资企业拥有土地和聘用外国人并享受部分进出口关税减免，但不能突破股权限制。BOI优惠允许外资控股或独资，允许外资企业拥有土地，允许外资企业不受比例限制雇用外籍员工，并且给予企业进出口关税和企业所得税减免的待遇。BOI是对外国投资者最有利的安排。