五星大酒店集体大甩卖，曾经无限辉煌为何现在黯然失色？卖不掉要怎么办？
五星大酒店，集体大甩卖
提问于2024-03-22回答 3
回答 3
商业Y观点
2024-03-22
盖五星级酒店不赚钱，这早就是业内十几年来统一的共识。
否则各地政府也不会通过奖励补贴的方式鼓励大家来盖五星级酒店了，因为大部分开发商都不想干。
为啥不赚钱？
文章里写的很清楚了。
五星级酒店的建造和运营成本是普通高端商务酒店的一倍以上。
比如盖一个有设计感的全家酒店，可能每平米最多也就是5000元每平方，而盖一个普通的五星级酒店，至少要每平方1万元。
这样的建造成本是翻倍的。
有人说五星级酒店成本可以减少吗？
不行，因为五星级酒店的评选标准是有明确规定的，必须具备对应的硬件条件。
比如必须要有多少个中西餐厅，必须要有多大的宴会厅，必须要有泳池等等。
这些都无形中增加了未来的营运成本，最关键的是它占据了大量的公摊面积，最终减少了客房数量。
酒店最终一定是靠卖客房数来赚钱的。
我们走进五星级酒店感受到的宽大舒适环境，周到满意的品质服务，那些都是不产生直接销售的，对于业主而言，都是成本。
更何况，五星级酒店大部分挂的都是国际品牌，要支付标准管理费和业绩抽成。
简单说，不管你的酒店赚不赚钱，你都要支付给国际品牌方上百万的保底费用，而如果赚钱，他们还要拿走巨额的销售提成。
说白了，开发商使用国际品牌就是个出场地的酒店加盟商。
你很少听到加盟方能赚大钱的，最终中国五星级酒店的繁荣让国际酒店品牌收割的盆满钵满。
可是为啥不赚钱开发商还是趋之若鹜，这十年疯狂的去开酒店呢，哪怕是中央已经下令政务活动不允许踏足五星级酒店的前提下。
就拿我3年前，前公司惠州的项目来说。
这块地的面积非常大，我们是以大型综合产业基地的角度去和当地政府谈合作的。
超过100万平方的面积，要求产业+五星级酒店+医院+住宅模式去规划的。
当然重点规划的是产业，但我们的主要目的当然是住宅用地。
为了吸引开发商投资产业，政府一般会让利一部分住宅用地给到开发商。
但事实上，拿地5年了，公司除了连续开发了一系列的别墅用地以外，一个产业项目也没启动。
最后，政府发出了最后通牒，必须先完成五星级酒店的规划和建设，否则后期不提供任何一块土地。
并且连五星级酒店的品牌也规定好，是某一个国际集团的超五星级高端品牌。
但事实上，这个位置十分偏僻，完全没有任何基础干一个豪华高端酒店。
没办法，为了后期更多住宅土地的获取，公司只能赶鸭子上架匆忙上马。
而这个国际酒店集团也知道他们是唯一选择，在合同谈判中十分强势。
最终，这个酒店项目我们计算了一下，我们的iRR为 -1%，是妥妥的铁定亏损。
注：
酒店赚钱是看IRR，而决定投资回报率的不仅是酒店房价和入住率，关键是地价。
很多房企职业经理人为了能拿更高的住宅销售提成，会人为的降低住宅土地价格比重，抬高酒店土地价格比重，毕竟住宅算3年IRR，而酒店看20年IRR，换成是你，干3年拿大钱是无法抵抗的诱惑。
这就导致了酒店资产特别重，怎么算都不赚钱。
看完这个案例，大概你就明白了。
开发商要做五星级酒店，不是因为酒店赚钱，而是为了拿到更多住宅地块，从住宅销售中牟利，是算大账。
而去年开始，这个项目已经完全流产了，因为前公司暴雷，现在只能去忙保交楼去了。
同样的故事，这2年也发生在全中国大大小小的各大开发商身边。
以前楼市好的时候，盖酒店是为了拿土地，只要住宅能卖高价，酒店亏损一点，没啥太大问题。
现在楼市低迷了，住宅都亏损了，谁还会拿钱养酒店呢，当然是卖的越快越好。
想想，中国人均收入水平还不过是个中等收入水平，哪里需要那么多五星级酒店呢。
这事实上也是酒店挤泡沫的一个过程。
至于说卖不掉怎么办？
其实，卖不掉的一大把。
我所知道的大部分知名开发商都是把自己的酒店项目放入了资产出卖清单。
真正卖得出去的还是核心商业区，位置较好，经营现金流不错，正在盈利的酒店。
开发商因为债务生存问题，等不了长期回报，只希望快速变现，企业先活下来。
从这个角度，的确给了很多投资人捡漏的机会。
而出售清单里90%以上的酒店资产，个人觉得降价的还不够到位。
各位投资人购买的时候参考我上面的逻辑，看看地价是不是算高了。
按照常规来说，酒店是为了从住宅里赚取利润，酒店土地价格不能按照拿地土地平均价格来计算，最公平的做法应该是综合土地价格的3-5折。
开发商早就从住宅里把利润赚走了，现在酒店出售价格还应该往再降很多很多……
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飞跃本屯
2024-03-22
被大甩卖的五星大酒店多数都是房地产企业控股，而房地产企业之前投资五星酒店多数也是不得已为之，因为我国很多地方政府，把拿地和开五星酒店绑定在一起了，没有自持酒店就没有拿地资格。
1. 看看五星酒店大甩卖的卖家都是谁？
本问题关联文章中给了很多甩卖酒店的名称，跟着名称看股权就能知道之前卖家都是谁了。
给名字的甩卖酒店卖家统计
这些被甩卖的五星酒店，之前基本都是房地产商投资建设，所以这也可以叫房地产商甩卖资产。
2. 为何国内房地产商都热衷于建设五星酒店
一是地方政府要求：我国一些地方政府再进行土地拍卖，尤其是“商务地块”拍卖时，都有个明确要求——房地产企业必须引入国际知名的酒店集团。
远的不说，就说今年，广东东莞市在进行滨海湾新区交椅湾板块商服用地（C2商业金融业用地）拍卖时，就明确要求“竞得人须引入国际一流的酒店运营管理集团或本土知名品牌作为酒店的运营管理合作方”。并且需要按照规划建设要求，把该酒店建成一座规模较大、配套较高端、品牌知名度较高的高档酒店。
这种情况并不少见，多数地区都有这要求，如果房地产企业不投资建设自己的五星级酒店，那在国内想竞标些高端地块，大门都进不去。
二是房企“多元化经营”：其实也是地方政府普遍要求。因为这几年地方政府也清楚，单靠房地产支持不了多久，必须要趁土地价值高时，用土地换一批能带来长期税收和就业的项目。多数地方因为区位限制，最后都把长期发展押宝在文旅上了。而做文旅，尤其是中高端文旅，那好酒店就是必须的了。房地产企业要想优惠拿地，就必须“多元化经营”，把自己也变成一家文旅项目建设和运营企业，尤其是要有自己能控制的酒店集团。
可如今房地产行业的情况大伙都知道，各个资金链紧张，五星酒店这种重资产项目，当然是趁早换钱了，于是房地产进入低潮后，五星酒店的交易次数明显增多，也就是本问题所说的大拍卖。
3. 我国五星酒店潜力巨大，长期看不愁买家
我国2023年开始进入文旅产业恢复周期，酒店行业整体开始回血，五一、暑期等旺季时间，全国各地都是一边抱怨“酒店涨价”，一边继续抢购的游客们。别提五星酒店，就是很多经济型连锁品牌，也干出了超过往年五星酒店同期的住宿费。五星级酒店虽然没有这么离谱的涨价，但旺季也大都在供不应求的状态下。
而我国文旅行业普遍认为，2023年只是复苏的开头，到2025年时，我国旅游行业才会完全走回正常发展轨道。
这种情况下，五星酒店经营预期并不会差，去年一些五星酒店多次流拍，主要原因是房地产商们集中甩卖，想投资的主短时间凑不出那么多酒店的钱来。
时间拉长一些，原因投资高端文旅产业的资金并不少，所以不用担心五星酒店卖不出去。
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足包不云力白勺月半子
2024-03-22
成本回收慢，想赚钱更难是五星级酒店逃脱不了的宿命。房地产企业之所以会投资五星级酒店，有的是作为项目配套，有的是拿地时强制捆绑，如果房地产企业有完全的自主选择权，投资五星级酒店肯定不是最好的选择。
现在投资一家省会城市的五星级酒店，建造成本至少10亿元，更奢华的酒店投资额达到15个亿的也不是没有。投入营业后，生意好的话平均一年营收8000万到1个亿，再把运营成本剔除，最后能够给到投资方的利润根本不到8000万。所以一个投资10亿的五星级酒店，至少要10年甚至更久才能回本。遇到突发情况，比如疫情导致的行业大萧条，回本需要更长的时间，在酒店不能自负盈亏的时候投资方还需要注入运营资金保障酒店运营。
假设一个五星级酒店运营了10年收回了成本，接下来是不是就开始赚钱了？不一定！一家开业10年的五星级酒店，装修老化，设施设备陈旧，也是时候考虑翻新了。翻新的话又是一大笔钱。
所以，从投资者的角度讲，投资五星级酒店不仅回本慢，而且投资回报率低甚至没有回报，以后只能考虑找个接盘侠来接手了。
发稿人：《各地最新时事在线》总编辑：高山旗手