如何破解景区全生命周期中的6大痛点
Introduction
景区类项目全生命周期管理探讨
本期神秘嘉宾——卫超
黄山旅游发展股份有限公司副总裁，深度分析景区类项目如何从建设时代走向运营时代。
景区项目的介绍
PLUS TALK
对全国大部分城市来说，景区类项目在从建设时代走向运营时代，景区中的酒店、商业、半公益空间、景区自然空间等多种类型的资产，都会面临“规投建营（项目规划、项目投资、项目建设、项目运营）”等方面的一些问题，这也是我们未来的发展机会。
景区中的资产，基本包含一些公益性和半公益性的基础设施项目、商业的盈利项目和一些类似于长期酒店类高客单价的项目。
目前市面上的咨询公司更多的是从空间和特色资源的角度去给景区项目做分类，并没有从它未来收益的可行性角度去考虑。比如一个景区，可能有部分公益资产的开发，这部分资产开发的资金不会由开发商提供，也不占用企业经营资金，可能是政府提供的资金，也可能是其他平台的资金。在早期投入这个项目的时候并未考虑到这部分资产，从而会导致一些问题。
站在未来经营的角度上来说，不管融资还是退出，哪些资产是跟经营有效挂钩的、哪些是不挂钩的、哪些是需要共同承担的，没有明确的划分。从公司架构的层面上来说，也会产生混乱的现象。
旅游类企业关心的要素
PLUS TALK
旅游类的企业，关心的主要有六个方面。
01
第一、核心吸引物，也就是核心吸引力。
02
第二、交通，更多是属于政府投入的基础建设。
03
第三、设施设备，主要包括酒店、游乐设施、体验设施。
后面的三个方面都是属于服务类的，分别是服务、产品和相应的活动。
大量的景区在做服务和产品的时候，专业性不强，运营人员和管理者的专业素养较酒店人员更欠缺。酒店人未来可以在这些广义上的休闲资产上去做托管、扩容，或是参与到这类项目中。
景区项目存在的问题
PLUS TALK
做景区资产介入，需要提前了解一下这些项目可能会存在的一些问题，大致分为以下几个方面。
1
土地成本在逐渐变高
以往景区类的建设性项目更多采取的是租赁而不是直接购买土地的方式，随着土地价格的抬高，用以建设游览服务设施的土地成本日益增加。
2
人员管理规模大
大量的景区是以一日游顾客为主，追求的是客群规模，大规模的一日游顾客势必需要对应规模的工作人员，导致人力成本偏高。
3
建设投入大
景区类项目建设，少的投入要几亿，多的投入则高达几十亿，投入大主要是因为一日游顾客的占比较大。一天5万的人流量，就需要匹配5万人流量的基础设施，如交通、公共卫生设施等。
4
审批难度较大
现在生态环保的法规政策，给景区的审批设置了相应的环保要求。
5
经营性资产无法资产化
很多景区的土地无法进行招拍挂，也就是说只是获得使用权或是特许经营权，只能进行经营性操作，无法进行资产性操作。
6
景区内外利益的分配存在矛盾
景区内用地无法资产化与景区外围用地的可资产化形成矛盾，导致内外围利益分配不均，也会不利于景区的整体发展。
如何解决景区项目
存在的痛点问题
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针对以上提到的问题，我们在介入景区类项目时，需要做出一定的改良。
一、分年支付土地相关费用
对于土地成本增加的问题，我们在跟地方政府谈景区类项目的时候，土地虽然不能出让，但是在缴纳相应的费用时，可以通过分年支付这些费用的方式来节省成本。
二、对特许经营主体和管理主体的职责进行细化拆分
人员管理规模上需要注意，地方管委会的管理权力和经营主体的管理责任要适度拆开，明确责任边界，这样才能减弱管理责任，缩小管理人员的规模，从而减少相应管理投入的成本。
三、优化客源结构
当下很多景区已经不再过度追求大规模流量，中国游客的出行方式已经不倾向于一日游了，景区要抛弃基于大人流量和高周转的传统发展方式，去对接高质量客群，优化客源结构，从而减少因适应大规模人流量所造成的基础配套设施的建设成本。
四、提前了解项目的政策障碍和壁垒
进入景区类项目之前，一定要先了解好该项目在政策上的障碍和壁垒，一旦项目开始建设，由于一些政策问题，可能原先预计两到三年的投资，就会增加到五到八年，期间无法选择退出。
五、做好游客动线、大交通关系与酒店的结合
很多景区实质上没有资产的所有权，只有经营权，但是捋清游客的动线，跟酒店做好结合，在宏观层面上做好布局和安排，会在一定程度上解决经营性资产无法资产化和景区利益分配矛盾的问题。