原标题：归璞农旅：景区文旅项目怎么开发？谨记这七个步骤

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望风：大策略看市场

文旅项目之所以这么热，是因为有政策因素驱动。 企业向来对政策敏感，闻风而动，无可厚非。 但过多关注政策，有时也容易迷失，何况政策的连续性并不可靠。 经营企业的根本，还是要回到市场这个基本面上来。小策略看政策，大策略看市场。必须抓住真风口、真行情，莫把流星当恒星。 文 旅类的田园综合体的真风口、真行情是什么?当然是市场，是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮，田园综合体是有泡沫的，而全域旅游是没有泡沫的。

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选址：大城市近郊或旅游城市是未来热点

国家规定的旅游资源分为五级，顶级的国家名胜区一般不允许开发。 有些分级比较低的地方，拿地成本低，又有怡人的生态环境，更适合做文旅地产的项目。

除此之外，大城市的市郊临近一线人口密集区，客群得以保障，也适合做文旅地产。比较典型的就是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，而未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于一线城市周边1—2小时左右的景观城市将成为旅游产业热点，契合5+2的流行生活趋势。

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定位：找准客群是关键

1、城市观光娱乐为主： 城市主题公园+酒店： 以城市观光娱乐为主的项目，通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，比如华侨城欢乐谷。

2、休闲度假为主：旅游景区+酒店： 以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验，这种适合短途休闲度假，强化了过夜以及居住功能。

3、高端人居为主：旅游景区+酒店+高档住宅： 在 城郊的风景优美之地，建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等，形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱，主打居住。比如观澜高尔夫项目，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性。

4、复合型：旅游小镇： 主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。

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投资：运筹帷幄，决胜千里

文旅行业初期发展必须合理控制投资规模，利用持续创新升级和滚动投资来吸引重复消费和长效发展。初始投资过大，会造成投资回报率低。

投入高、周期长、收益预期难是文旅项目的难点，所以首先要开发核心区，优先树立市场形象，各个分区独立发展，分期建设。 同时，必须在启动时一炮而红，并进行持续性经营，才能吸引源源不断的投资方。 资本是把双刃剑，文旅项目发展离不开资本，但又因文旅产业投资的平均回收周期较长等特点，要谨防资金链断裂的危险。

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成本：合理分配，适度控制

财务数据的计算、运营管理成本的准确预测、项目用地成本不确定、绩效考核难以评判、客流及收益情况难以精准预测都将影响成本的合理分配。

客观、真实地构建计算/预测模型，不能为通过论证或数据好看而失真。 更重要的是设置好政府、社会资本的风险、收益分配和调整机制，即使项目预测不准确，也不使项目参与方产生严重的利益失衡导致项目无法继续。

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营销：有势借势，无势造势

任何优秀的文旅项目都离不开出奇制胜的策划：绝佳的创意、高效的执行力以及利用时事热点进行宣传，以点带面，高速放大。

合理运用“网红产品”发声，所谓“网红产品”就是体现项目品牌气质、文化、价值且能吸引人的切入点，如前阵子火热的“玻璃栈道”，就成功吸引各大主流媒体，甚至央视争相报道，这样扩散式的营销方式是最成功的宣传手段。

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整合：资源整合，优化配置

资源整合就是优化资源配置，形成“1+1>2效应”。

在全球一体化时代，具备资源整合能力才具有更强竞争力。在文化旅游的开发运营中，文化资源、社会资源、旅游资源、交通资源、土地资源、商业资源、人才资源等等，都是在整合中之后，才能生存、强大。

归璞看点：

景区文旅项目的开发需要经过以下几个关键步骤：

1.市场调研和定位：首先需要进行市场调研，了解目标市场的需求和竞争环境。同时，确定项目的定位和目标群体，明确要开发的文旅产品类型。

2.规划设计：基于市场调研结果，进行项目规划和设计。包括景区的整体布局设计、主题和风格策划、设施设备规划以及景点和活动项目的选择与设计等。

3.基础设施建设：进行景区的基础设施建设，包括道路、停车场、酒店、餐厅、卫生间、娱乐设施等基础设施的建设和配套设施的安装。

4.文化资源整合：考虑到文旅项目的关键在于文化内涵，需要整合和利用当地的历史文化、自然风光、传统手工艺等文化资源，打造独特的文化体验。

5.导览解说系统：配置适用于景区的导览解说系统，提供游客导览和讲解，增加游客的参与感和体验感。

6.活动项目规划：开发各类文化体验活动，如文化展览、演出、传统手工艺体验等，增加游客的参与度和娱乐性。

7.运营管理：建立良好的运营管理体系，包括人员培训、设施设备管理、安全管理、服务品质管理等，确保景区的正常运营。

8.市场推广：制定有效的市场推广策略，包括线上线下的宣传推广、合作机构的合作推广等，提升景区的知名度和吸引力。

需要注意的是，景区文旅项目开发过程中还要考虑到环境保护和可持续发展的因素，确保项目的可持续运营和对当地社区的积极贡献。同时，与相关部门进行合规审批和许可的程序也是必要的。

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