【酒店之家投资私享会】如何做好川渝酒店投资？
如何做好川渝酒店投资，这场私享会给出了答案！
近日，由酒店之家主办的投资人私享会在成都举办，多位知名品牌的酒店投资人及酒店业权威人士受邀参加，结合现有的投资环境，活动特邀嘉宾针对川渝地区的酒店投资从数据、案例、经验等多维度给出了避坑指南和机遇展望。
01 成都连锁率低，但未来投资空间大
从2020年12月到2023年6月，川渝地区房量供应整体增加了20%，已超过疫情前（19年底川渝地区酒店房量为146.7万间），其中经济型占比呈下降趋势，中档型、高档型、豪华型都呈上升趋势，与全国趋势一致。
酒店之家产品负责人赵智强分享了近几年川渝酒店的数据与态势。目前，川渝地区酒店连锁率仅占全国37.6%，其中四川省整体连锁率仅为17.5%。全国范围内连锁率排名较高的城市是上海、南京、北京和天津，分别是62.5%、52.9%、52.3%、51.4%。
一个地区的连锁率能一定程度上反映该地区酒店业的发展情况，数据显示，多数地区的连锁酒店价格相比于非连锁酒店都有一定优势，但在各档位体现上有所不同，主要取决于当地旅游和商旅人群的消费属性以及该连锁品牌的溢价能力。虽然四川省的连锁率较其他城市低，但连锁率的成长空间就是未来川渝的投资空间。
正如投资过全季、如家、希尔顿等品牌的资深投资人刘宴斌所说，投资要选品牌连锁酒店，原因有二：第一是连锁品牌供应链完整，容错成本很低；第二是连锁酒店体系完整，“他们就像是航空母舰体系作战，有歼战机、预警雷达、水下航母、战斗机、轰炸机等完备工具。“
02 筹建要避坑，物业要选好，合伙要谨慎
酒店是重资产投资，因此从选址、筹建、物业、合伙到运营的方方面面都需要谨慎。而其中的筹建环节，往往是投资人最容易“吃亏”的环节之一。
建筑结构、配套设施、设计施工、资金等因素是酒店筹建过程中容易踩坑的点。比如在施工环节，找到一个好的总承包商至关重要。上海穆谊总工程师、原锦江集团工程管理孔祥仑提到，判断总承包的好坏主要在两点：一是信誉好，靠谱有经验的施工团队不会随意跑路，会制定切合实际的施工计划，合理安排各施工项目顺序，协调好各工种的施工关系，控制好重要的施工节点；二是有实力，不会因为资金流紧张就随意撂摊子。
在施工的特殊阶段，也有一些需要注意的地方。比如为提高服务体验，现在很多酒店需要三秒出热水，这就需要考虑技术上的末端循环；为打造更静音的环境，选用螺纹中空管的排水管，在支管周围包裹上吸音棉，这些都是从终端就要考虑到的。
在物业选择上，被套牢的投资人比比皆是。关于如何选物业，同程住宿产业金融业务负责人乔锋从实战投资案例出发，提出三大物业筛选原则：一是关注物业合规和存续风险，风险不仅限于产权性质不符合、违建、产权人涉诉物业被查封等；二是关注物业条件，比如基础条件不适合、物业租金性价比低；三是关注租赁合同是否合法有效，租赁链条不完整、租赁合同权责约定不清等都是风险。
股东合伙也是容易踩坑的领域，乔锋现场也分享了合伙人的避坑指南：第一是看人品，第二是资源，资源互补是前提。第三是规则，切忌平均持股，约定好权责利，签好合伙协议很重要。
03 网红城市的投资要点和投资机遇
圆桌环节中，嘉宾们围绕“如何看待成都市场现状”、“如何投资才能赚到钱”以及“未来成都还有哪些投资机遇”等要点发表了真知灼见。
一直以来，四川都是酒店投资的热土。
一方面，对连锁酒店而言，目前四川连锁率比较低，仍然有很大的提升空间，对存量酒店的改造也是投资人热衷的方向。另一方面，川渝地区的度假酒店有两个明显的风口：一是乡村振兴，二是政策导向，今年年中各个川渝地区举办的第六次经济形势分析会和大运会都提到“文旅兴业”是重中之重。此外，由于得天独厚的地理优势，疫后兴起的度假热潮更是让这里成为酒店人眼中的投资宝地。
做酒店投资，能赚到钱才是重要的！
嘉宾们共同表示除了经验，做好数据分析更重要。投资切忌拍脑袋，决策前要做好选址评估，投资评估，运营模式分析等。银杏酒店管理学院产业研究院院长白航宇表示，“酒店之家属于投资人很好用的工具，希望大家能够用起来。”
在白航宇看来，想要在川渝成功投资酒店，酒店定价要符合当地的消费能力。赚钱首先要考虑GDP更高的城市，GDP能反映一座城市的消费能力，GDP在4000亿以下的城市，酒店定价的天花板非常明显。“价格动能很重要，现有的运营成本基本固定化，业主一定要选择有溢价能力的品牌进行投资。”
具体到不同类型的酒店，投资策略则有所差异，
做商旅市场的资深酒店投资人刘宴斌坦言，投资酒店地段十分重要，自己更看重黄金地段内的品牌酒店，“我就喜欢投资租金贵的酒店，另外要有前瞻的思维，比如去开大体量的酒店，因为未来人才不好找，大酒店才能养住优秀的人。”
做度假酒店市场的张雨翔则表示，自己不太看重地段，度假酒店投资一要看旅游资源IP点，二要看物业，不要翻新的，要找改造空间大的；三要看合作伙伴的人品。在成都这样同质化酒店很多的城市，如何打造更具竞争力的产品，张雨翔建议要聚焦小而精，注重产品差异化。
流量营销对互联网时代下的酒店运营也同样重要。白航宇表示，未来是拼情商的时代，人人需要学会做营销，拼产品属于低阶竞争，智商会被AI取代，人需要做好营销。“酒店卖价值观是更重要的，要让与你共情的人产生共鸣。”
未来成都还有哪些投资机遇？
据禅驿集团2023上半年经营财报分析的客户画像显示，性别分布上女性占比70%；主题分布上家庭出游占比35%，亲子游为25%；年龄分布上50/60后占17%。由此可见“她”经济非常火热，在四川地区尤为明显。对投资人来说，女性经济、亲子游、银发经济都是值得关注的趋势。
关于接下来的窗口，白航宇建议大家可以多关注天府机场板块和园区酒店，“成都自承接东部产业转移后，园区变多，有人有产业聚集的地方就有酒店的需要。”
此外，成都作为全亚洲医美产值最高的城市，以女性为主、围绕医美展开的酒店未来也是一个趋势，比如已经走在路上的悦尚酒店。
