1. 乡村旅游度假村开发的总体情况

一、温泉度假项目的概述、分类和特征

温泉度假区起源于古罗马帝国时期，1326年正式出现在欧洲市场上。已由单一的医疗功能转变为具备现代旅游度假区的特点和功能：休闲、娱乐、社交、康体活动一应俱全，旅馆、私人别墅、帐篷等居住功能也日益完善，已由过去单纯保健功能的温泉浴室演化成集温泉浴室、旅游浴池、健身房和社交活动于一体的旅游度假区。同时引发了舒适，多功能的高级酒店的诞生。

（一）温泉度假项目的概述

温泉度假项目，是依托温泉资源统筹开发的复合地产。由于温泉资源自身的资源稀缺性与配套高尚性的双重属性，因此可以真正作为配套内容融入到大配套的概念中，易于以温泉为核心进行资源的整合与配套的完善，易于后期对项目主题的概念包装、品牌塑造与营销推广。

温泉度假项目的关键是品牌与配套，通过配套重塑屈居区域、打造品牌，从而完成客户的旅游观光到休闲度假的转换，最终形成集旅游、休闲、度假、居住为主要功能的复合型地产。

（二）温泉度假项目的分类

1、根据景观组合分

景观组合的开发模式。行业专家保继刚、王冠贤等人从景观组合的角度出发，以广东省为例，将温泉旅游地资源（景观）开发模式分为4种：自然景观组合开发模式、人造景观组合开发模式、综合开发模式、家庭式小规模开发模式。

2、以资本角度分

从资本开发的角度可以将温泉开发模式分为外来资本主导开发的温泉地和当地资本主导开发的温泉地两种。我国的温泉地主要是以外来资本（金）为主导开发的，如：汤岗子疗养温泉地、白洋淀温泉城。

3、以区位角度分

具体包括：近郊休闲度假开发、远郊保养度假开发、间城市的观光度假开发以及边远地区的“秘汤”开发。这种模式出现的先后与城市旅游的开发顺序密切相关，即城市旅游的开发也是按照城市中心带、近郊、远郊、间城市、边远地区，或由城市内部空间到城市周边地带的逐步过渡的开发模式。

（三）温泉度假项目的特征

资源依赖

作为项目的基本属性，在资源的稀缺性与配套的完整两方面对温泉资源深度依赖，并且作为项目的核心竞争力存在。

配套先行

由于项目的地缘性因素，旅游地产项目区域内配套一般比较匮乏，完善配套是吸引客源的先决条件。作为配套的重要组成部分，温泉配套的开发直接影响项目的运营与地产项目的开发。

多元化

从国内温泉度假项目的发展情况看，项目规模正在从小体量单一性逐渐转变为大体量多元化特征，也就是从“小而精”到“大而全”的发展方向转变。体现在三个方面：

（1）产品多元化

随着开发体量的扩大与客户需求的多样化，所对应的产品从旅游度假产品发展为养生康体、商务会议、度假旅游与居住等多元化产品。

（2）功能多元化

出于抗风险性的考虑和商务、养生需求的客观增长，温泉度假项目的功能日益丰富，部分项目已脱出温泉的这一主体，加入高尔夫、游艇码头等高端消费功能、完善教育文化功能，使温泉度假地产的内涵进一步丰富。

（3）资源多元化

一方面，部分温泉资源与现有的其他自然资源发生紧密联系，如庐山西海国际温泉度假村；另一方面，开发商认为温泉资源过于单一而有意的将温泉资源与其他资源进行结合，如海景温泉，湖景温泉，山间温泉等复合型产品。

二、温泉度假项目的开发关联因素体系

（一）内部影响因素

1、温泉资源综合素质

温泉资源是温泉旅游地赖以发展的主要物质基础，是产生旅游吸引的主要因素之一，也是决定温泉旅游开发选址的客观必要条件。可以从地质地貌背景、水质、温度、流量等因素来评价温泉旅游资源的开发价值。

具体而言，地质地貌背景决定温泉的稳定性、温泉地的地貌景观特色和开发用地条件；水质决定温泉的治疗功能；温度和流量决定温泉的储量，进而影响温泉旅游开发的容量规模和旅游地持续发展的能力。其中，尤以温度、流量和温泉的治疗功能对温泉旅游开发的影响最大，并成为吸引旅游者的主要因素。以广东省几个大型的温泉旅游地为例，清新、恩平、中山和斗门的温泉都具有温度高、流量大、无色无味、含多种微量元素并能治愈多种病症的特点。在清新温矿泉的游客抽样调查显示，有32.8%的游客认为温泉的治疗功能是温泉旅游地的第三重要的吸引要素。

2、自然和人文旅游资源丰度

温泉旅游地如果仅仅靠单纯的温泉沐浴往往很难保证全年都有大量的游客（Abdul Rahim Samsudin et al,1997:283）。温泉旅游市场特征也表明，其月变化与气候有着很强的负相关关系，以云南安宁温泉旅游度假区为例，其3年月平均游客量与月平均气温的相关系数为R=-0.6（显著水平为0.05），即寒冷的季节是温泉旅游的旺季，而炎热的季节则是温泉旅游的淡季。因此，温泉旅游淡旺季差异成为温泉旅游开发不可回避的问题，进行综合性的旅游开发是解决这一问题的关键，温泉地周边的自然和人文景观丰富程度就成为决定温泉旅游综合开发成功与否的关键因素。一般而言，温泉地的自然和人文景观种类越多、资源级别越高，那么其整体旅游吸引强度则越大。

3、温泉旅游文化特色

旅游经济是特色经济，特色是旅游的灵魂，文化是特色的基础。温泉旅游实质上是旅游者对温泉旅游地沐浴文化的体验，温泉旅游开发就是温泉沐浴文化的塑造。在我国，温泉旅游资源是一种遍在性的资源，随着大量温泉旅游度假区的出现，旅游者不仅仅满足于温泉治疗的需求，转而对温泉旅游地的综合性文化体验的追求，温泉旅游文化特色成为决定温泉旅游地竞争力的关键因素。好的温泉需要很好地塑造温泉旅游文化特色，将温泉单一疗养的物化享受，提升到符合现代消费的文化、精神层面，发展成为一种以健康文化为主题的休闲度假旅游，而且从自然景观、建筑风格、园林设计、服务方式等方面成功地塑造这一主题，创造了一种体现中国传统沐浴文化特色的品牌。

（二）外部影响因素

1、客源市场

一般来说，大型温泉旅游地需要较理想的城镇群为依托，否则将很难达到或超过维持经营所需的门槛游客量。游客抽样调查表明，温泉旅游地的客源市场主要是以国内为主，而且80%的游客集中在4小时交通半径范围内的周边城镇群。这就要求温泉旅游地必须选址在经济发达、人口众多的城市或特大城市的周边地区，以保证有良好的客源市场条件。

福建省几个发展较好的温泉都具有良好的客源市场条件，这些温泉旅游地都以经济发达、人口众多的沿海地区为一级客源市场；类似地，在辽宁的沈阳和大连一线大城市集中地带，由于经济发达、人口众多，温泉旅游潜在市场巨大，沿线许多大型的温泉旅游地如安波、千山、汤汉等都得到了很好的发展。而在我国地热温泉资源丰富的西藏自治区和云南省，除了云南省的个别温泉如安宁温泉、弥勒温泉等，因距客源市场丰富的昆明市比较近而发展成为都市居民周末观光度假的温泉旅游地外，西部还有许多温泉地大都位于经济不发达、城市人口较少的地区，加上交通不便，导致客源市场缺乏，开发成功的温泉旅游地较少，多数温泉地仅做简易开发。

2、交通条件

温泉往往分布于偏远的山区，温泉旅游开发除了有良好的客源市场支持以外，还必须与城市有高等级公路等便捷的内外交通联系，即旅游地的可进入性条件要好。以云南保山龙陵邦腊掌温泉旅游度假区为例，在保龙高速公路开通以前，邦腊掌温泉虽具有良好的资源条件，但由于其恶劣的可进入性条件，温泉的开发一直停留在资源简易利用上，游客也仅限于周边的居民。保龙高速公路和泛亚铁路西线的竣工大大改善了旅游地的可进入性条件，使来滇游客可在3-5小时交通半径范围内抵达，优越的交通条件将为其带来了大量的游客。

3、区域经济发展水平

温泉旅游度假区不同于一般的资源型旅游地，它是一种利用温泉资源再开发的高投入的旅游项目，区域经济发展水平在很大程度上决定温泉旅游地的开发规模和消费层次。与主题公园类似，作为企业行为的大型温泉旅游地的开发，只有在区域经济比较发达的地区，才具备较大规模的投资能力，否则只有引进外资，或是政府行为代替企业行为，将有限的地方财政收入集中起来进行投资。我国温泉旅游地的发展阶段和空间分布规律表明：改革开放初期，我国的温泉旅游地主要集中在北方辽沈和京津唐等重工业发达的地区，而且温泉旅游地是以建设小规模的温泉疗养院为主，如北京的小汤山温泉疗养院、辽宁的汤岗子、熊岳和千山温泉疗养院；20世纪90年代以来，我国的经济重心向沿海地区倾斜，南方特别是广东省的经济在全国属于发达地区，大规模、高投入的以建设高级别墅区和大型露天温泉为特色的温泉旅游度假区大量兴起，如广东四大温泉旅游地，其投资额大多上亿元，开发规模大都成百上千公顷，资本来源以香港为主本地为辅。以上事实说明，温泉旅游地的投资和开发规模在很大程度上受到区域经济发展水平的影响。

区域经济发展水平对温泉旅游地影响还表现在温泉游客的消费能力上。一般而言，大型温泉旅游项目的高投入需要靠高消费、高门票来保证其生存发展，以广东四大温泉旅游地为例，光门票一项最高达128元，最低也要90元，而住宿价格和餐饮价格也都远高于一般旅游地的平均水平。因此，唯有在经济发达地区的高收入居民才具备如此的旅游消费能力。而在清新温矿泉的游客抽样调查也表明，近80%的游客集中在经济发达、收入水平高的珠江三角洲地区，57.7%的游客平均月收入在2000元以上。

4、空间集聚和竞争

受温泉出没的地质条件决定，往往在同一区域有多个温泉出现，导致多个温泉旅游地在同一区域集聚，因此产生温泉旅游地的空间竞争。除了需求方面和供给方面的一些共性因素外，影响温泉旅游地空间竞争的主要因素由温泉特色和温泉规模决定，此外，微观区位条件也很重要。

温泉特色由温泉沐浴方式体现，往往指温泉旅游地的露天温泉特色。调查表明，露天温泉特色是吸引游客的3个主要因素之一。温泉规模是指温泉流量、投资额、占地规模，但更重要的是指期望游客逗留时间和实际游客逗留时间。温泉特色和温泉规模相互作用的结果往往将温泉旅游地分为不同的档次。

我国的温泉旅游目前仍处于观光为主的阶段,因此温泉旅游地的空间竞争受旅游者的空间行为规律影响，当多个高投入、高门票的温泉旅游地在同一地域同时出现时，大尺度的旅游者往往只选择地位级别、知名度高的温泉旅游地，而放弃地位级别较低、知名度小的温泉旅游地。

5、决策者行为

（1）投资者决策行为：决定项目的区位选择、项目的投资规模和项目的开发方向。

投资者决策行为首先是温泉旅游地区位的选择。投资者掌握、运用与温泉旅游发展相关信息的好坏程度直接决定温泉旅游地选址的优劣，进而影响到温泉旅游地的发展。其次，投资者行为决定温泉旅游地的投资规模。一般而言，大型的温泉旅游地不但要求高质量的环境营造，而且需要建设高标准的温泉沐浴、住宿、餐饮、娱乐等旅游设施，因而需要巨大的资金支持，如清新温矿泉旅游度假区；而小型的温泉旅游地如粤北山区的家庭作坊式的温泉需要的资金相对小得多。也就是说，温泉旅游地开发的档次和规模很大程度上由投资者的投资力度决定。第三，投资者行为决定温泉旅游地的开发方向。开发方向与投资者的经验、智力、偏好、欲望和态度等个人因素相关。如有的投资者选择综合性温泉旅游的开发方向，有的选择主题式温泉旅游的开发方向等。

（2）政府决策行为

目前国内的温泉旅游开发模式主要有3种：①政府投资开发；②外资和个体投资开发；③政府与外资合作开发。对于第一种开发模式，政府决定温泉旅游开发的区位选择、投资规模及其开发方向；对于第二种开发模式，政府在温泉旅游项目的决策立项、招商引资、政策支持、基础设施配套等方面影响温泉旅游地的开发；对于第3种开发模式，政府不仅要对温泉旅游项目进行招商引资，决策立项，提供优惠政策，配套建设基础设施等，同时参与温泉旅游地的选址、开发实施、经营管理等方面的决策。

三、温泉度假项目的开发方向

（一）以“真温泉”吸引客人,以“住”留住客人

“真温泉”问题主要指温泉掺水、温泉的循环用水、温泉加温、所含化学物质、温泉的水质新鲜度、温泉的泉源文化等。随着温泉旅游的发展，这些问题逐步被温泉旅游研究者所关注，因此，应在“真温泉”上做文章，来增加温泉资源对旅游者的吸引力。

由于远郊温泉地一般分布在经济不发达、远离都市的地区，其特殊的地理位置及交通条件决定了其定位为：远郊保养度假游，以满足都市居民1-2日的温泉度假需求。远郊温泉地可开发成介于大众旅游与高消费旅游之间的过渡型的温泉旅游形式，树立用“真温泉”吸引客人并留住客人的理念，最大限度地发挥其“聚客与留客”功能。

（二）建设昼夜二系列旅游产品，丰富旅游者次日的活动

从旅游体验角度设计过夜温泉旅游产品开发是十分有意义的，也是目前鲜有提出的研究方向。目前温泉开发关注的多是夜旅游项目，或者全天候项目，而没有突出只有昼间可观赏参与的项目。这样造成许多客人乘兴而来，也乘兴而玩，然而，第二日起床后有一种莫名其妙的失落感，从而“仓皇离去”。

结合实际，进而思索，可将温泉产品分为“过夜前项目”“夜间项目”和“过夜后项目”，以此模拟旅游体验过程，也强化过夜游和一日游的产品开发差异，从而突出1-2日的温泉旅游的两个核心设计：温泉洗浴+社区观光和自然观光，提倡“昼观光，夜娱乐”模式，让温泉地真正地活起来。

（三）开展生态旅游与节事活动,提高旅游者参与程度

体味农家生活、亲近自然的生态农业观光旅游日益成为一个新卖点，远郊温泉地可依托周围优越的农业优势开展务农旅游。每年春天插秧和秋天收割的季节，让旅游者去体验农民的生活，与农民一道，黎明时分下田，披星戴月而归。此外，也可利用“苹果园”“葡萄园”“樱桃园”和“农家游”等项目，面向旅游者采摘、品尝和外购，让旅游者体验亲自采摘的乐趣。节事活动主要指集文化建设，即农村集贸市场的开发。如能通过有效方式将来温泉洗浴的旅游者引至市场消费，必将极大发挥温泉旅游的带动作用，提高当地村民的收入，改善当地村民的生活质量。

（四）加强功能分区,从“住”功能开始建设温泉地

远郊温泉地的功能分区包括源泉区域，沿道路的T形分布，以及道路肤地。分区时应注意到方向性的存在，即地势方向性、道路方向性以及河流方向性。温泉地住宿设施建设应改变千篇一律的钢筋水泥刻板建筑形式，居住功能应体现在休憩上。

如修建一些朴素的建筑，外观尽量与周围恬静的生态环境相适合，做到融于自然，与自然相和谐。也可开辟特有的“农家居”，利用已存有的农村村落，建立农家旅馆，发展民宿旅游。以激发旅游者对目的地文化欣赏的兴味，同时，旅游者对当地居民生活方式的兴趣会让居民有一种自豪感，从而更加自觉地保护当地文化。

四、温泉度假项目的发展若干建议

（一）树立品牌意识

我国的温泉企业逐渐进入品牌竞争的时代，在过去的十多年的发展历程中，品牌输出已经被证明为一种行之有效的经营方式。以早期温泉产品珠海御温泉为例，它不仅提出了温泉旅游这一概念，而且还独创了以“御泉道”和“六福汤N次方：为代表的品牌，它以汤匙为龙头，酒店与餐饮并驾齐驱以丰富的产品和御式服务让游客充分享受泡汤的快乐和健康，丰富了温泉产业的内涵。品牌模式本身也是发展模式，使得温泉突破地域限制，扩大规模，实现多线经营，最终达成跨区域的温泉产品品牌。

（二）挖掘文化内涵

日本有一些温泉旅游胜地，每年都会组织形式多样的温泉节，开展各种文化活动，使得温泉在用于治疗、疗养的同时，与当地文化紧密联系，形成了一种特殊的温泉文化。中国拥有五千年灿烂文明，温泉开发的历史也极为悠久，更应大力挖掘文化内涵，突出独特的文化品位。

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2. 乡村度假村可行性报告

由于农村集体土地的特殊性质，法律规定集体所有土地不能直接进入房地产开发用地市场。因此，必须首先通过有权批准机关审批准予将农用地转为非农用地，再由国家征用，将集体所有土地变为国有土地，然后再由国家出让给房地产开发商。集体所有土地被征用后，其所有权的主体已由集体变更为国家，在这种情况下土地的出让，其实质是国有土地使用权出让。

但另一方面，法律也留出了一道口子，允许企业在某些情况下，直接使用集体土地用于开发建设。因此，在农村集体土地开发的具体操作上就有两种方式。

（一）集体土地转为国有土地

1、审批手续

集体土地转为国有土地要进行农用地转用和征用手续，最后进行国有土地出让。我国实行土地用途管制制度，严格限制农用地转为建设用地。农村集体土地大多属于农用地，如果要用于开发度假村，必须要先履行相应的审批手续转为建设用地，否则就是非法占用土地。根据《土地管理法》第44条，农用地转为建设用地的审批权集中于国务院和省级人民政府，具体如下：

（1）省级政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。

（2）在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。

（3）其他建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省级政府批准。

2、操作流程

第一步，农用地转用、征用土地，必须符合土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划。因此，用地单位在初步选定某农用地为建设用地后，应首先向国土资源局、建设部门、规划部门咨询是否符合该农用地的各项规划。

规划必须符合原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》（《国家土地管理局令》第七号）的要求。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《限制供地项目目录》，则地方人民政府批准提供建设用地前，须先取得国土资源部许可，再履行批准手续。

如该建设项目列入国家国土资源局编写的《禁止供地项目目录》，则在禁止期限内，土地行政主管部门不受理其建设项目用地报件，各级人民政府也不批准提供建设用地。

第二步，确认该农用地可以用于建设，再根据建设部门的要求，进行和编制建设项目可行性论证，向建设部门提交用地申请，建设部门审查符合的，颁发建设项目的《选址意见书》。用地单位应按规定缴纳选址规费。

其中，农用地转用和土地征收批准文件有效期两年。农用地转用或土地征收经依法批准后，市、县两年内未用地或未实施征地补偿安置方案的，有关批准文件自动失效。

第三步，用地单位持该《选址意见书》向同级国土资源局提出用地预审申请，由该国土资源局核发《建设项目用地预审报告书》。

建设项目用地预审文件有效期为两年，自批准之日起计算。已经预审的项目，如需对土地用途、建设项目选址等进行重大调整的，应当重新申请预审。

建设用地单位申请预审，应当提交下列材料：1、建设项目用地预审申请表（该表由国土资源部统一规定）；2、预审的申请报告，内容包括：拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；3、需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。

如建设项目涉密军事项目或是国务院批准的特殊建设项目用地的，建设用地单位可直接向国土资源部提出预审申请。

国土资源局在自受理预审申请或者收到转报材料之日起二十日内，完成审查工作，并出具预审意见。二十日内不能出具预审意见的，经负责预审的国土资源局负责人批准，可以延长十日。

第四步，用地单位凭《建设项目用地预审报告书》向建设部门、环保局等办理立项、规划、环保许可等手续，并缴纳各项审批费用；

环境保护部门根据《中华人民共和国环境保护法》和（86）国环字第003号《建设项目环境保护管理办法》对建设项目进行审批。

某些建设项目，还需要报劳动行政部门依据《建设项目（工程）劳动安全卫生预评价管理办法》予以审批。

第五步，用地单位再持以上审批文件，向原预审的国土资源局提出项目用地的正式申请。

第六步，国土资源局根据土地利用总体规划、城市建设总体规划和土地利用年度计划，拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征地方案和供地方案，分不同类型，经各级人民政府审批。

能源、交通、水利、矿山、军事设施等确需单独选址建设的项目，在《国务院关于投资体制改革的决定》（国发〔2004〕24号）实施前批准立项的，仍按原规定报批用地；实施后，属国务院、国家发展改革等部门或省级人民政府批准、核准的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报国务院批准；除此之外的单独选址建设项目，涉及农用地转用和土地征收的，报省级人民政府批准，其中征收土地面积超过省级批准权限的，土地征收必须报国务院批准；建设项目确需占用基本农田的，必须报国务院批准。

其中，如占用农用地没有涉及占用耕地的，则不需拟定补充耕地方案；农村集体经济组织占用本集体农用地和单位占用国有农用地的，不需拟定征地方案。

以下建设占用土地涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准：1、国务院批准的建设项目；天下房地产法律服务网2、国务院有关部门和国家计划单列企业批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；3、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目；4、在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地。5、需要征用基本农田的；6、需要征用基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；7、需要征用其他土地超过七十公顷的。

第七步，由国土资源局具体负责对该农用地的所有权人和使用权人进行征用，签订补偿安置协议，按征地程序办理征地手续。

其中，征用土地的各项补偿，应在征地补偿安置方案批准之日起3个月内，由用地单位全额支付。用地单位未按期全额支付到位的，政府不发放建设用地批准书，农村集体经济组织和农民有权拒绝建设单位动工用地。如征用农村集体土地，征地补偿款也可由国土资源局委托用地单位直接向被征地农村集体经济组织支付。

国家征用土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。

征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。征地补偿包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费。征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的三十倍。

征用其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。

征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍”。这里的“该耕地”，是指实际征用的耕地数量。而“每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的四到六倍”中的“该耕地”，则是指在被征用土地所在地，被征地单位平均每人占有的耕地数量。

第八步，国土资源局根据批准的供地方案，在征地的补偿、安置补助完成后，向用地单位发出批准用地文件和《建设用地批准书》，被征地单位应在规定的期限内交出土地。

其中，农村集体经济组织占用本集体的农用地或单位占用国有农用地的，经批准办理了农用地转用手续后，国土资源局可直接发出用地文件。

城市分批次建设用地和单独选址建设项目用地经依法批准后，国土资源部门应通过新闻媒体或其他形式向社会公开批准情况；建设单位应将农用地转用、土地征收批准文件及建设用地批准书等在施工场地悬挂，接受社会的监督。

第九步，被征用单位交出土地后，该土地即成为国有土地，由国土资源局与土地使用者签订国有土地有偿使用合同（出让供地）或向土地使用者核发划拨决定书（划拨供地）。用地单位按约定缴纳出让费用。

但商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，则必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。用地单位只有中标，才可获得该国有土地的使用权。

国有土地出让成交签订《国有土地使用权出让合同》时，必须将规划设计条件与附图作为《国有土地使用权出让合同》的重要内容和组成部分。没有城市规划行政主管部门出具的规划设计条件，国有土地使用权不得出让。如因特殊原因，确需改变规划设计条件的，应当向城乡规划行政主管部门提出改变规划设计条件的申请，经批准后方可实施。天下房地产法律服务网。

第十步，签订出让合同并按约定缴纳费用后，用地单位才真正获得该土地的使用权，用地单位即可办理建设项目的相关审批手续予以施工建设。

其中，已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年内不用而又可以耕种并收获的，由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，用地单位也可以自行组织耕种；1年以上未动工建设的，按照省级规定缴纳闲置费；如超过连续2年未使用的，经原批准机关批准，县级以上政府会下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书，即无偿收回土地使用权，并交由原农村集体经济组织恢复耕种。

其中，国有土地使用权出让的受让方在签订《国有土地使用权出让合同》后，应当持《国有土地使用权出让合同》向市、县人民政府城乡规划行政主管部门申请发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。城乡规划行政主管部门对《国有土地使用权出让合同》中规定的规划设计条件核验无误后，同时发给建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。

第十一步，如用地单位欲转让该土地使用权，必须符合国家关于已出让土地转让的规定和《国有土地使用权出让合同》的约定。转让国有土地使用权时，不得改变规定的规划设计条件。以转让方式取得建设用地后，转让的受让人应当持《国有土地使用权转让合同》、转让地块原建设用地规划许可证向城乡规划行政主管部门申请换发建设用地规划许可证。

（二）直接使用集体土地

《土地管理法》第二条规定：“土地使用权可以依法转让。”这里的“土地使用权”，既包含了国有性质的土地使用权，又包含了集体性质的土地使用权，而且这两种性质的土地使用权都可以依法转让，可以有偿地进行流转。第六十条规定：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上人民政府批准。”该条款实际上已经承认集体建设用地使用权可以以入股、联营等方式进行流转。第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

3. 乡村旅游发展情况调研报告

（一）对乡村旅游发展战略、旅游管理体制、国内外旅游市场的发展态势等进行调研，向旅游行政主管部门提出意见和建议； 

（二）向业务主管部门反映会员的愿望和要求，向会员宣传政府的有关政策、法律、法规并协助贯彻执行； 

（三）组织会员订立行规行约并监督遵守，维护旅游市场秩序； 

（四）协助业务主管部门建立旅游信息网络，搞好质量管理工作，并接受委托，开展规划咨询、职工培训，组织技术交流，举办展览、抽样调查、安全检查，以及对旅游专业协会进行业务指导； 

（五）开展对外交流与合作； 

（六）编辑出版有关资料、刊物，传播旅游信息和研究成果； 

4. 乡村旅游度假村开发的总体情况怎么写

旅游度假区是人们在工作之余，集休息、游玩、娱乐等多方面因素构成的整体旅游区，休闲区。其中囊括了游戏、放松、接近自然等多方面形式。由观光型旅游想度假型旅游为当今旅游发展大趋势。今后，人们对度假的需求将与日俱争。

在度假区的旅游规划设计中，要注重以下几点：

1. 运用生态理念，注重环境营造。这里所说的环境指的是自然环境和人文环境。度假区一般都会设立在风景秀丽、自然资源丰富的地区，所以在规划设计时必须要考虑到与自然的和谐。

2. 满足游客心理需求，注重服务质量。服务功能是度假区的第一功能，即使有如梦如幻、如诗如画的风景和再好的设施，没有了服务功能的度假区也只能是一个空壳。

3. 主题明确，定位清晰。在开发方开看来，没有清新明确的主题的度假区是不完美的规划设计，在设计者看来则是没有水平的规划设计。

4. 突破季节因素，发展多功能度假区。由于我国地理分布因素，南北温差高达60左右，因此大多数度假区会出现明显的淡旺季失衡的现象。所以，在规划设计旅游度假区时应考虑到这一点因素，努力把度假区的淡季损失减小到最小。

5. 乡村旅游度假区

乡村旅游度假村的特点是有美食，旅游景点，民俗民情，有绿水青山。

6. 乡村旅游度假村开发的总体情况分析

在现代的观光生态农业园旅游规划中，铭智旅游规划认为存在以下几个方面的问题：

⑴缺乏科学的规划设计和经营管理

观光农业生态园建园主要目标是尽享生态示范，进一步拓展生态示范，进一步拓宽生态农业和观光农业的功能。以旅游度假为主体的观光农业生态园受本身规划设计影响，客源渠道比较单一，很难吸引到教员城市的外的游客。再者，园区提倡采用自然生态平衡的管理模式，但园内管理人员文化素质低，生态知识贫乏，只是服务质量较差，管理比较混乱。

⑵旅游形象定位模糊，观光型较弱

生态园开发即以观光农业为核心，就需要整体定位和科学思考，需要加大旅游基础设施的投资力度，使农业和旅游开发齐头并进、相辅相成。现在一些观光农业生态园中只是凭借温暖的气候及特色风景，大建别墅洱海娱乐场所，开发大规模度假村而偏离生态农业旅游主题。在制定旅游规划和投入资金时应突出主题、把握方向，避免偏离“农业旅游”的主题，逝去现代生态农业观光园的特色和优势。

⑶生态示范作用不强

观光农业生态园是采用生态园模式进行园内农业的布局和生产，以生态农业作为农业观光的基础，体现“整体、循环、协调、再生”原则和“生态文化”内涵。有些农业主单纯追求盈利，没有采用生态农业的模式来设计和生产，就很难实现经济、社会与圣体效益三者的统一。

⑷科普教育和农业科技融合不强

生态旅游不仅仅是一种自然观光旅游，它更是一种注重保护自然的高层次旅游活动和教育活动。观光农业作为传统农业与现代旅游业相结合的产物，其实质是具有休闲、娱乐和求知功能的生态、文化科普旅游。

7. 乡村旅游发展调查报告

发展乡村旅游就不得不提我们的政府近些年来提出的“乡村振兴计划”，而发展乡村旅游也是“乡村振兴计划”的重要一部分。我们国家随着这些年的蓬勃发展，工业化已经达到了一个相当高程度，紧跟着中国的城镇化也接近了60%。因为工业化的发展大量的农村青壮年劳动力涌入城市定居就业，所以导致了农村空心化，缺少了青壮年劳动力的农村开始变得萧条。从长远发展战略来讲工业和农业必须要协调发展，两者缺一不可。所以这个时候从国家战略层面上来说振兴乡村是很及时和必须要去努力做的。

我是出生成长在农村现在在城市买房工作的一个农民，发自内心来讲将来我还是希望回到农村生活，一是因为对农村生活的眷恋、二是因为自己就属于那里。

中国传统文化的根就在乡村，发展乡村旅游重点就要发掘出传统文化，广袤的乡村大地有青山绿水有没被污染的环境，有诗情画意的田园生活、有延续了几千年的农耕文明。乡村未来的发展方向还是要以生态农业、保护乡村生态环境、宜居的方式来促进乡村旅游。因为乡村主要是以产出农产品为重要基地，所以它的发展建设注定不能像城市那样搞。对乡村来说有些地方是可以进行现代化建设的，有些地方就不能。比如说乡村的道路就必须要修的非常便利，这方面我们的政府做的非常好，现在全国各地基本上做到了村村通水泥路或者沥青路，早些年“要想富先修路的口号”终于得以实现。乡村原有历史人文景观就不能进行现代化改造，那样会失去它原有的意义，即使改造那也是保护性的修旧如旧。

乡村的振兴也要秉持农产品出的去人进的来的理念，让人进的来，乡村旅游就是可以发展起来。乡村怎么吸引外面的人进来消费旅游，其实去问问久居都市中的人们就有一个很简单的答案他们会说：喜欢乡村的蓝天白云、诗情画意慢节奏的田园生活、喜欢乡村的柴门鸡犬吠；喜欢乡村的绿色食品、喜欢乡村的邻里宗族人文关系；喜欢乡村的民俗传统文化。所以在乡村要做好这些事情是一个很系统很全面的事情，政府现在已经投入足够的资金和政策支持，农民要有足够信心的同时也要改变旧有的思维。

农村是一块风水宝地，每一地方都可以依据本地的地域特征和传统的人文历史来打造属于自己的地域名片。比如安徽的凤阳小岗村，因为它是中国大包干家庭联产承包责任制的发源地。通过发展乡村旅游，在这里你可以见识到现代化的生态农业；可以体验到牛耕手锄的老式传统农耕画面、也可以领略到篱笆墙茅草屋那种惬意的居住场景。凤阳花鼓向你展现古人讴歌美好生活的愿望，大包干带头人和新时期的优秀村干部沈浩向你展示小岗村人大胆探索和艰苦奋斗的精神。小岗正因为拥有这样独特乡村人文历史吸引着全国各地的游客前来观光旅游，使小岗通过乡村旅游发展了自己富裕的当地农民。所以说发展乡村旅游小岗村的成功也是一面可以很好借鉴的镜子，当然每个地方的乡村都有每个地方的不同，发展乡村旅游都需要当地政府和农民去积极摸索实践找出适应自己的发展模式。

最后真心希望我们中华大地上的每一个乡村都能繁荣安康、农民安居乐业！

8. 乡村度假旅游景点的详细分析

关于‘乡村旅游发展背景’的问题回答

国家一直大力提倡发展农村经济，大力提倡发展农村休闲农业和乡村旅游，采取以奖代补，先建后补，财政贴息，设立产业投资基金等方式扶持休闲农业与乡村旅游业发展，进行‘一村一品’示范，促进贫困群众进行脱贫并走上致富道路。在国家大力扶持下‘一村一品’以及乡村旅游已在很大程度上获得了成效，如中国的下党乡，发展乡村旅游还没几年，贫困户基本已经脱贫。它的‘一村一品’中的茶叶——寿宁高山茶，已获得国家地理性标志产品，自己不用出一分钱，广告已经打到了中央电视台。由此可见，有国家政策为后盾，现在发展‘一村一品’以及乡村旅游就是最好时机。

靠近市区及县城周边的乡村，有得天独厚的地域条件即占据了天时地利人和，他的乡村旅游业发展都很旺盛。而远离县城的偏远山区的旅游业发展就举步艰难了。由于这些地区医疗教育等条件跟不上，人员依旧流失，村中只剩些老人及留守儿童，有能力的人不愿意留在村里发展，‘一村一品’根本得不到实施，由于路途远，交通不便，特色旅游也发展不起来，经济依旧萧条。