1. 文旅地产投资前景

青城山文旅项目的前景还是非常好的，首先它是依托国家5a级风景区，青城山都江堰这个世界闻名的品牌。每年到四川旅游的国内游客和国际游客，大多数都会选择到这里来看一看。

其次就是。现有的一些文旅项目，比如说融创等等都发展的比较好，去玩的人也非常多。

2. 文旅项目房产值得投资吗

文旅城商铺的投资与文旅城的发展相关，发展好则商铺值得投资

3. 文旅地产投资前景如何

当然有前途了。首先在文旅上班待遇还可以，缴纳五险一金，而且休息时间比较多。其次在上班的时候可以在全国到底走，旅游的同时也可以增加自己的见闻涨知识，不断的提高自已。最后如果做的好的话晋升空间也是相当大的对自己以后的发展大有好处。

4. 文旅地产发展前景

没有什么发展前途。房住不炒的前提下，小产权房，公寓，海景房，文旅地产都没有前途，因为没有需求。

5. 文旅地产投资前景怎么样

前景很好，因为现在的人都不在只顾自己，更注重身心和国家大事的发展，所以这个专业前景可以

6. 文旅地产未来发展

区别在于项目性质不同。文旅项目是文化旅游方面项目，地产项目是商业地产方面的项目。

7. 投资文旅地产的优势

优点：旅游业能够满足人们日益增长的物质和文化的需要。

通过旅游使人们在体力上和精神上得到休息,改善健康情况,开阔眼界，增长知识，推动社会生产的发展。

旅游业的发展以整个国民经济发展水平为基础并受其制约，同时又直接、间接地促进国民经济有关部门的发展，如推动商业、饮食服务业、旅馆业、民航、铁路、公路、邮电、日用轻工业、工艺美术业、园林等的发展，并促使这些部门不断改进和完善各种设施、增加服务项目，提高服务质量。随着社会的发展，旅游业日益显示它在国民经济中的重要地位。

缺点：尽管旅游业会带来众多的好处，但是或多或少会对当地的环境造成破坏，扰乱当地居民的作息，还有个别的游客的素质问题有有待提升，时常有游客与当地居民争端发生。

8. 文旅地产趋势

1.望风

大策略看市场

文旅项目之所以这么热，是因为有政策因素驱动。企业向来对政策敏感，闻风而动，无可厚非。但过多关注政策，有时也容易迷失，何况政策的连续性并不可靠。

经营企业的根本，还是要回到市场这个基本面上来。小策略看政策，大策略看市场。必须抓住真风口、真行情，莫把流星当恒星。

文旅类的田园综合体的真风口、真行情是什么?当然是市场，是全民旅游时代井喷式的消费升级，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮，田园综合体是有泡沫的，而全域旅游是没有泡沫的。

02

选址

大城市近郊或旅游城市是未来热点

国家规定的旅游资源分为五级，顶级的国家名胜区一般不允许开发。有些分级比较低的地方，拿地成本低，又有怡人的生态环境，更适合做文旅地产的项目。

除此之外，大城市的市郊临近一线人口密集区，客群得以保障，也适合做文旅地产。比较典型的就是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，而未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于一线城市周边1—2小时左右的景观城市将成为旅游产业热点，契合5+2的流行生活趋势。

03

定位

找准客群是关键

1、城市观光娱乐为主：城市主题公园+酒店。

以城市观光娱乐为主的项目，通过将城市主题乐园与品牌餐饮美食街、五星级酒店、购物中心、大型电影院等不同的业态整合在一起，创造一个独具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲Mall，以此带动写字楼和住宅地产的开发，这种模式一般位于城市中心或中心城拓展区的地块，比如华侨城欢乐谷。

2、休闲度假为主：旅游景区+酒店。

以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐，与本土文化的融合，在一种独特的文化意境里享受时尚度假的体验，这种适合短途休闲度假，强化了过夜以及居住功能。

3、高端人居为主：旅游景区+酒店+高档住宅。

在城郊的风景优美之地，建立简单的观光、游乐、休闲产品以及酒店、餐饮、购物等，形成高档人居旅游社区。旅游功能偏弱，主打居住。比如观澜高尔夫项目，其对于休闲地产的带动作用极其明显，除了球场本身拥有极好的景观资源外，更为主要的原因是高尔夫球场是重要的高端政务商务休闲交流的平台，能够引发高端休闲人群的聚集，凸显品质性。

4、复合型：旅游小镇。

主题文化小镇，主要是古镇、古街区，或者新打造的小镇。其核心是创造出符合市场需求、凸显独特主题风情的文化小镇，以小镇为载体，构建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇外围的休闲地产，如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇。这种模式，已经成为很多古镇进行休闲化升级与城镇化发展的主流途径。

04

投资

运筹帷幄，决胜千里

文旅行业初期发展必须合理控制投资规模，利用持续创新升级和滚动投资来吸引重复消费和长效发展。初始投资过大，会造成投资回报率低。

投入高、周期长、收益预期难是文旅项目的难点，所以首先要开发核心区，优先树立市场形象，各个分区独立发展，分期建设。同时，必须在启动时一炮而红，并进行持续性经营，才能吸引源源不断的投资方。资本是把双刃剑，文旅项目发展离不开资本，但又因文旅产业投资的平均回收周期较长等特点，要谨防资金链断裂的危险。

05

成本

合理分配，适度控制

财务数据的计算、运营管理成本的准确预测、项目用地成本不确定、绩效考核难以评判、客流及收益情况难以精准预测都将影响成本的合理分配。

客观、真实地构建计算/预测模型，不能为通过论证或数据好看而失真。更重要的是设置好政府、社会资本的风险、收益分配和调整机制，即使项目预测不准确，也不使项目参与方产生严重的利益失衡导致项目无法继续。

06

营销

有势借势，无势造势

任何优秀的文旅项目都离不开出奇制胜的策划：绝佳的创意、高效的执行力以及利用时事热点进行宣传，以点带面，高速放大。

合理运用“网红产品”发声，所谓“网红产品”就是体现项目品牌气质、文化、价值且能吸引人的切入点，如前阵子火热的“玻璃栈道”，就成功吸引各大主流媒体，甚至央视争相报道，这样扩散式的营销方式是最成功的宣传手段。

07

整合

资源整合，优化配置

资源整合就是优化资源配置，形成“1+1>2效应”。

在全球一体化时代，具备资源整合能力才具有更强竞争力。在文化旅游的开发运营中，文化资源。

9. 文旅地产的投融资趋势

北京绿维文旅科技发展有限公司（原“北京绿维创景规划设计院”），是城乡规划、旅游规划、风景园林“三甲级”规划设计机构、泛旅游开发运营智库，聚焦文旅康养·特色小镇·乡村振兴领域，以“创意经典·落地运营”为理念，开发运营策划为前提，规划设计为核心，整合顶层设计、投融资、开发、建造、招商、运营、培训、智慧化等业务板块，通过合资、合伙、战略合作等方式，打造泛旅游开发运营服务平台，为文化、旅游、大健康、体育、农业、教育、房地产等区域综合开发运营及项目落地建设提供全链全程孵化服务。

从2005年创立之初，便提出了“创意经典·落地运营”的理念，经过15年创新发展，形成了强大的综合实力，从顶层设计到落地运营，形成了“规划运营一体化”核心能力，致力于为区域综合开发运营及项目落地建设提供系统解决方案。

绿维文旅聚焦泛旅游产业、特色小镇、乡村振兴领域，以开发运营策划为前提，规划设计为核心，形成了“八大规划设计研究院、上百个分院”架构，主要业务涵盖研究、策划、规划、设计四大板块。

文旅融合新时代，需要规划运营联动发展，绿维文旅与时俱进，2015年成立北京绿维文旅控股集团，现已形成3大业务部门、5大核心控股企业、20家参股企业、50家运营合伙人的发展架构。主要业务涵盖顾问咨询、开发建设、运营管理、投融资、目的地孵化等服务。

从东部的仙境海岸到西北的吐鲁番葡萄沟，从最南端的海南到东北的黑龙江抚远，从大好河山的张家口到丽水乡愁艺术小镇，无论是现代都市还是美丽原乡，都留下了绿维文旅的印记。累积完成3000余个规划设计项目，500余个项目已建造完成并落地运营，参与项目获得数十项国家级奖励，得到市场的广泛认可与肯定，成为业界典范！

绿维文旅聚焦新思维、新理念、新方法、新模式，通过理论与实践结合，出版多本行业专著。同时，绿维文旅还积极参与编制行业规范标准，为规划设计工作提供指南和方向，引领行业创新规范发展。

绿维文旅创新旅游要素，研发与投资孵化创新IP，积累了上千个相关专题研究，整合高端研修与资源对接，举办旅游创新活动，打造泛旅游综合开发运营智库，形成了丰富完善的生产知识体系与模式方法，成为旅游产业最大的知识库和价值体。

为了解决旅游开发运营复杂性和综合性难题，绿维文旅积极开展平台化的实践，从旅游开发运营网到旅发网，实现了从“专业网站＋社群”到线上“交流交易”的转变。泛旅游开发运营服务平台(www.lvfacn.com，简称旅发网)，以建立旅游产业商业数据库（项目库、供应商库、需求库、专家库、知识库、会员精英库）为基础，打造一体化的全要素高效交易市场，整合产业链上下游各类专业资源，通过不同形式支持规划设计，并可为后续的开发运营提供顾问咨询服务。

10. 文旅集团前景

中国的旅游企业千千万万，但冠以“中国旅游”之名的，中国旅游集团是独一家，这也代表着中国旅游集团官方钦定NO.1的地位。然而，旅游市场风云变幻，对于成立仅有3年的中国旅游集团而言，力争成为名副其实的NO.1，从来不是简单的一件事。

2019年11月7日，中国旅游集团正式对外公布集团新版品牌标志，集团视觉识别系统、新的网站域名、邮箱域名以及集团官微二维码等也同时发布，此举是自2016年中国港中旅集团和中国国旅集团实施战略重组以来的战略性节漫漫重组长路，中国旅游集团历经了哪些变化? 未来，旗下各大业务如何破局、调整、推进成为备受外界的问题。

国企改革大浪潮

“中国旅游集团”这块招牌，可谓是国企改革大浪潮催生的产物。

“港中旅”的前身是著名银行家陈光甫先生于1928年4月创办的中国旅行社香港分社，是国务院国资委直接管理的国有重要骨干企业，也是四大驻港中资企业之一。“中国中旅”则在国内外享有良好的声誉和较高的知名度，广为人知的其核心企业中国旅行社总社，始建于1949年11月，是新中国第一家旅行社。

旅游业的国资重组始于2004年开始推进的央企主辅分离、精干主业的改革。当年，国资委提出“大型旅游企业为主导，小型旅游分散辅助”的思路，旅游行业掀起一阵合并。在此契机下，2007年6月国资委正式将中国中旅并入港中旅，形成港旅两大国企旅游资源的大统一大协同。

2015年8月24日，国务院出台中国国企改革的纲领性文件，明确主业处于充分竞争行业和领域的商业类国有企业，原则上都要实行公司制股份制改革，积极引入其他国有资本或各类非国有资本实现股权多元化。

中国国旅是国务院国资委监管的中央企业，旅游主业涵盖旅行服务、免税品经销、旅游综合项目开发与管理、交通运输、电子商务等领域，免税业务国内首屈一指。

为进一步推动国企改革，2016年7月，港中旅集团和中国国旅实施战略重组，成立中国旅游集团。至此，中国国旅和港中旅集团这两大旅游巨无霸来说重组完成，中国最大旅游央企中国旅游集团诞生。 如何实现“1+1>2”，绝不是一件简单的事。

旅行社业务向下 免税业务向上

合并后的中国旅游集团业务网络已遍布内地、港澳和海外28个国家和地区，可谓是背靠过硬资本、手握核心资源。但不难发现，其每一项业务背后都面临着不小的挑战。

旅行服务是其“老牌业务”，合并后的中国旅游集团旗下拥有中旅总社、国旅总社和香港中旅社三大老牌旅行社，具备强势的资源与业务能力。但三个旅行社品牌避免内部竞争、实现效益极大化，是否需要重新划分区域布子还是业务各有侧重等问题，一直未得到有效解决。 此外，随着在线旅游行业的发展和居民旅游消费模式转变，传统旅行社行业市场竞争激烈，利润空间被不断压缩，三大品牌的政策优势逐渐衰减。

中国旅游集团在近期发布的一份财务报告中表示：“公司旅行社业务收入规模逐年下降，2017年公司旅行社业务实现收入227.74亿元，2015~2017年公司旅行社业务收入年均复合下降 4.09%。”

2018年12月，中国国旅发布公告称，公司拟以非公开协议转让方式将下属全资子公司国旅总社100%股权，转让给中旅集团，转让价格为18.31亿元。

与旅行社业务发展滞后相伴的是，中国旅游集团在免税业务上的不断加力，整合后的免税店业务更是主要盈利亮 2017年免税商品贸易在中国国旅总营收中的占比首度超过50%，至2018年时这一比例已经超过了70%。

海南三亚免税店

剥离旅行社业务前后，中国国旅均多次外延并购聚力免税业。2017年7月，以3882万收购了日上中国51%股权，后者在首都机场T2、T3航站楼经营出境和进境免税店；2018年2月，公司全资子公司中免公司以约15.05亿人民币收购日上上海51%的股权。收购完成后，公司拥有了上海浦东国际机场和虹桥国际机场的免税经营权。

2018年10月，公司控股股东中国旅游集团与海南国资委签署股权无偿划转协议，前者将持有海南国资委旗下海南省免税品有限公司51%股权。 通过收购以及新投标，中国国旅免税业务已经覆盖了机场免税店、三亚免税店以及游轮免税店等多种渠道。根据平安证券研报整理的数据，公司在国内免税行业的市场份额超过了75%（不考虑海免51%股权的注入）。

然而，中国旅游集团免税业务也并非所向披靡，海外拓展优势不足是其一大痛

从大环境来看，是我国免税业对标国际相对较晚，有关政策还未完全与国际接轨，拥有 国企背景在海外竞争中并不能占有绝对性优势。另一方面，目前中国免税市场面临的竞争也不断加强，越来越多的主体进入该领域，竞争压力颇大。

投资运营、金融业务挑战不小

除去上述两大业务板块，酒店业务和旅游目的地投资运营是中国旅游集团另两大业务重

酒店业务方面，中国旅游集团旗下自有酒店（不含输出管理的酒店和英国地区酒店）16家，客房数总计5463间，其中港澳酒店5家，客房数1711间。并拥有英国KG自有及管理酒店54家，客房数6893间。2015~2017 年，中国旅游集团酒店业务产生的营业收入分别为30.80亿元、27.41亿元和28.17亿元，增长趋于停滞。

（数据来源：中国旅游集团财报）

旅游目的地投资及运营业务方面，主要投资和运营了综合文旅项目16家，包括以世界之窗、锦绣中华为代表的主题公园，以嵩山少林景区、沙坡头景区、为代表的自然人文景区，以及珠海海泉湾、青岛海泉湾、咸阳海泉湾的海泉湾系列度假区、安吉Club Med Joyview度假村等综合旅游度假区，以及中旅安吉和乐小镇、宁波杭州湾锦绣东方国风小镇等特色文旅小镇。

2015~2017年中国旅游集团的景区业务收入分别为20.71亿元、18.85亿元和25.84亿元，利润总额分别为5.63亿元、3.77亿元和9.86亿元。营收和利润数字呈现波动态势，且营收规模已经落后于华侨城、长隆集体、华强方特的旅游目的地投资及运营营收。

与此同时，以新进崛起的复星旅文为例，2019年前三季度，度假村、旅游目的地营运及旅游休闲服务及解决方案收入已经达到115亿元，大幅超出中国旅游集团的同类业务营收。

金融业务也是中国旅游集团的布局重点，中国旅游集团的通过布局旅游金融产品 ，产融结合、融融协同，将金融产品与服务嵌入旅游产业链，整合相关资源，构建旅游文化特色金融平台和生态圈。

中国旅游集团旅游金融事业群

然而，旅游金融作为有待开拓的黄金之地，众多巨头已经蠢蠢欲动，金融+旅游模式早已常见。

同程、去哪儿、携程、途牛、驴妈妈等OTA均开辟了“金融”专区，2015年同程成立同程金服、2016年去哪儿成立金融事业部、2017年携程成立携程金融、2018年同程旅游发布第一个面向旅游全行业提供的产业金融服务产品——“同驿贷”，此外国航、南航、东航等航司都在各自APP里设置了“钱包”。

可以看出，中国旅游集团几大业务板块，体量大、内容丰富，却在每一个板块都面临着挑战和压力。如何在众竞争对手的“包围”中找到突围路径？这是中国旅游集团需要给出的回答。

全要素全方位

“中国旅游集团汇聚了港中旅、中国国旅、中国中旅、中国免税等众多国内外知名品牌。这些极具价值的成员企业，造就了中国旅游集团在竞争中的一手好牌。美中总有不足，由此也带来了三个问题。” 在2019年11月7日举行的“星相伴 行无疆”品牌形象发布会上，中国旅游集团品牌建设项目的主要成员之一，正邦创意(北京)品牌科技股份有限公司品牌战略总监张艾潮在现场说到。

他表示，第一是各业务品牌的协同相对不足，由于历经数次品牌的整合，各业务单元和品牌之间相对独立，各业务之间也缺乏相对协同关系。第二是集团内部各品牌关联的提及度较少，消费者对于集团旗下品牌认知重叠，用户认知陈旧，甚至可能出现相互混淆等情况。

中国旅游集团旗下品牌一览

因此，中国旅游集团基于自身全产业链的分析，最终明确自身品牌核心能力与定位是：专注全要素、全方位的旅游消费需求，为全球旅游市场提供一流的旅游服务。

中国旅游集团品牌核心与定位

为此，中国旅游集团提出，在国内游和出境游方面要成为首席国民旅游服务商，在出境游方面要成为首席中国旅游服务商。

最终实现，在全新品牌的统领下，建立更加清晰的品牌定位、更加丰富的内涵要求、更加明确的文化价值主张，打造涵盖不同业务线、产品线、业务区域，形成一体化高品质的品牌体系，成为旅游消费者及企业最值得信赖的旅行伙伴、旅游产业供给侧结构性改革的引领者、实现旅游强国战略的主力军、游客全球旅行的系统服务商。

除了发布新品牌形象和新战略定位，2018年中国旅游集团还对原有业务布局和组织架构进行了深度整合和调整，最终明确以旅游为主业，涵盖旅行服务、投资运营、旅游零售、旅游金融、酒店运营、创新孵化六个旅游相关业务领域的产业格局，构建六大事业群。

中国旅游集团另一项出人意料的重大调整是迁移总部。

2018年9月12日中国旅游集团宣布，集团国内总部正式从北京迁入海口，注册资本158亿元。本次南迁是在2018年7月初海南省与央企首轮战略合作协议签约仪式上敲定的，短短两个月后总部的变更就正式落地.

旅游产业是海南的特色产业，更是海南省“十三五”期间重点发展的十二大重点产业之一。此前，海南旅游业一直以观光为主，娱乐、免税等业务相对存在短板，而在海南自贸港政策确定后，海南很可能会先行试水一些出入境旅游新政，甚至有可能会放宽外资准入，形成更充分的旅游市场竞争。由此引得行业内各路资本都在加速布局海南市场，欲从中分得一杯羹。

伴随海南省产业发展活力不断增强，叠加海南自贸区、自贸港建设的政策优势，未来海南省可谓是潜力无限。总部南迁也表现出中国旅游集团补齐短板，在新时期谋求新发展的“野心”。

除了迁移总部、重组业务架构、发布新品牌之外，中国旅游集团还在不断尝试业务更新以及孵化新业务。

港中旅密云南山房车小镇（来源：官方微博）

中国旅游集团是第一家布局房车露营行业的央企 ，截止目前，已投资建设了国内第一家国际标准的房车营地—港中旅密云南山房车小镇，与四川318、云南奥特多等企业合作开拓了西部房车营地，与德国杜塞尔多夫展览集团合作连续举办七届中国国际房车展，并参与国家露营标准起草工作。

邮轮业务也是中国旅游集团的创新方向，依托成立于2016年的三沙南海梦之旅邮轮有限公司，以及整合之后在资金、技术、专业化队伍上的资源优势，中国旅游集团可谓是打造中国邮轮产业民族品牌的排头兵。

两大央企携手 中国首艘自主运营豪华邮轮正式亮相

2019年9月26日，由中国旅游集团和中国远洋海运集团共同投资运营的中国民族邮轮品牌“星旅远洋”旗下首艘豪华邮轮“鼓浪屿”号命名暨首航仪式在厦门举行，标志着中国第一艘自主运营的豪华邮轮正式亮相中国市场。

中国旅游集团的种种布局和动作明确表示出，这个历史最悠久的中国旅游企业，正在焕发新一轮生机和动力。

飞舟破浪、跨越未来，中国旅游集团能否成为拥有卓越产品创新能力和资源禀赋，具备全球竞争力的世界一流旅游产业集团呢？让我们拭目以待